Tokenização e os limites do sistema registral

Como a tokenização representa direitos econômicos, não propriedade imobiliária

• 17/02/2026 01:01

Tokenização Imobiliária: Inovação e Desafios no Mercado Brasileiro

Nos últimos anos, a tokenização imobiliária ganhou destaque como uma inovação tecnológica capaz de transformar o mercado imobiliário, sobretudo promovendo a criação de ativos digitais imobiliários. Diferentemente do modelo tradicional de timesharing, essa tecnologia tokeniza imóveis dos clientes, criando ativos digitais que podem ser alugados para composição de compulsórios de empresas, ampliando a liquidez e o acesso ao investimento imobiliário.

Apesar do potencial, a tokenização imobiliária enfrenta desafios regulatórios significativos, principalmente em relação ao sistema registral brasileiro, responsável pelo registro e propriedade dos imóveis. Recentes decisões judiciais destacam a importância de respeitar a legislação vigente e a impossibilidade de substituir o registro imobiliário tradicional por estruturas tokenizadas que busquem modificar direitos reais.

A tokenização: conceito e aplicação no mercado imobiliário

A tokenização, no contexto imobiliário, é a representação digital de direitos econômicos, creditórios ou contratuais vinculados a imóveis por meio de ativos digitais lastreados em tecnologia blockchain. Esses ativos digitais imobiliários não substituem, nem alteram, o registro da propriedade imobiliária, que continua sob a gestão dos Cartórios de Registro de Imóveis, mas oferecem uma camada adicional que facilita a negociação, a gestão e a distribuição de direitos econômicos sobre o imóvel.

Modelos que não tentam substituir o sistema registral, mas que oferecem soluções de tokenização para direitos econômicos, vêm ganhando maior aceitação no mercado e apresentam vantagens competitivas, como maior eficiência, redução de burocracia e maior possibilidade de acesso a investidores.

Desafios legais e regulatórios da tokenização imobiliária

O desafio mais relevante para o avanço da tokenização imobiliária no Brasil reside nos limites legais do ordenamento jurídico vigente, que resguarda o sistema registral como o meio legítimo para registro e constituição de direitos reais sobre imóveis.

Decisões judiciais recentes, como a suspensão da Resolução nº 1.551/2025 do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI), demonstram que a criação de regras que impactem direitos reais e registro público deve ser matéria legislativa federal e responsabilidade do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e do sistema oficial de registros imobiliários.

Esse quadro reforça a necessidade de garantir segurança jurídica para investidores e participantes do mercado, um ponto fundamental para a escalabilidade de produtos e serviços baseados em ativos digitais imobiliários.

Comparativo: Tokenização que substitui registro imobiliário vs. tokenização de direitos econômicos

Casos práticos e aplicação na gestão de ativos digitais

Considerando um imóvel avaliado em R$1.000.000,00, a tokenização pode fracionar esse ativo em 10.000 tokens digitais, cada um representando R$100,00 do valor econômico pertencente ao proprietário. O proprietário pode alugar esses ativos digitais a empresas para composição de compulsórios, gerando renda adicional sem transferir a propriedade do imóvel.

Caso 1

Um proprietário com imóveis acima de R$ 500 mil tokeniza seu imóvel e aluga os tokens para uma empresa que necessita compor compulsórios, recebendo um rendimento anual de 6% sobre o valor tokenizado.

• Valor do imóvel: R$1.000.000,00
• Número de tokens: 10.000
• Valor de cada token: R$100,00
• Rendimento anual sobre tokens alugados: 6%
• Renda anual aproximada: R$60.000,00

Caso 2

Proprietário com imóvel com saldo de IPTU ou condomínio que deseja regularizar e gerar renda extra utilizando a tokenização de direitos econômicos.

• Saldo de IPTU/Condomínio: R$10.000,00
• Tokenização cria dívida lastreada ao ativo digital correspondente ao saldo
• Possibilidade de captação de recursos para quitação, sem venda do imóvel

A importância da segurança jurídica e do serviço adequado

A experiência da empresa Aluguel Virtual destaca-se exatamente na criação de ativos digitais imobiliários tokenizados que não substituem o registro imobiliário, mas que atuam como instrumentos para a geração de receita por meio da locação desses ativos para compositores de compulsórios de outras empresas.

Esse modelo torna possível que proprietários que buscam uma renda extra para imóveis com valor acima de R$500 mil, imóveis prestes a ir para leilão ou com débitos de IPTU/Condomínio utilizem a tokenização para maximizar o potencial econômico de seus bens de forma segura e regulada.

Conclusão

A tokenização imobiliária representa uma inovação promissora que pode ampliar o acesso a investimentos e a eficiência do mercado imobiliário. Todavia, para que essa inovação prospere, é fundamental respeitar os limites legais e fortalecer a segurança jurídica, especialmente no que tange ao sistema registral. A experiência mostra que os modelos que atuam representando direitos econômicos vinculados a ativos reais tendem a ser os mais viáveis e aceitos.

Se você é proprietário de imóvel acima de R$ 500 mil, possui imóveis em leilão ou com saldo de IPTU/Condomínio, ou busca uma forma segura e inovadora de obter renda extra, o próximo passo pode ser consultar a Aluguel Virtual. Com tecnologia e know-how em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, é possível avaliar e simular em poucos minutos o potencial de seu imóvel por meio da tokenização.

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