Santa Catarina proíbe registro de tokens digitais em imóveis
Nova norma reforça segurança jurídica e afeta tokenização imobiliária no Estado
Provimento CGJ nº 43/2025: Santa Catarina Proíbe Vinculação de Matrículas Imobiliárias a Tokens Digitais
Recentemente, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina instituiu o Provimento CGJ nº 43, de 18 de agosto de 2025, que alterou o Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado. Essa alteração legislativa tem grande impacto no mercado imobiliário local ao proibir expressamente qualquer anotação, averbação ou registro que vincule matrículas imobiliárias a tokens digitais, ou outras representações extrarregistrais, mesmo que tenham a intenção de representar a titularidade do domínio.
Essa medida ocorre em um momento de intenso avanço tecnológico no setor imobiliário, especialmente frente à tokenização imobiliária que vem ganhando espaço como uma alternativa de segmento financeiro inovador para proprietários de imóveis e investidores. Apesar das oportunidades, o Estado de Santa Catarina adotou uma postura preventiva visando preservar a segurança jurídica do sistema registral que regula os direitos sobre imóveis.
Contextualização da Proibição e suas Implicações
O novo dispositivo inserido pelo Provimento CGJ nº 43 acrescenta o § 2º ao artigo 685 do Código de Normas, dispondo claramente que é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio.
Essa vedação impede que os registros oficiais de imóveis no estado sejam associados formalmente a tokens digitais que representam frações do imóvel ou direitos jurídicos e econômicos atrelados a ele em ambiente digital. É importante destacar que a tokenização imobiliária consiste no processo de fracionar um imóvel em ativos digitais que podem ser comercializados ou utilizados em operações financeiras com transparência e segurança, sendo suportada por registros digitais em cadeia de blocos (blockchain).
Riscos Apontados e Justificativa da Medida
O Provimento foi fundamentado por pareceres técnicos que evidenciam diversas preocupações jurídicas e práticas:
- Insegurança na aquisição de imóveis, porque a ausência de regulação clara e a vinculação direta a tokens digitais pode comprometer a cadeia dominial tradicional.
- Fragilidade da cadeia dominial, colocando em risco a estabilidade jurídica das transações imobiliárias.
- Ausência de proteção efetiva ao consumidor nos negócios imobiliários mediados por tokens digitais.
- Ameaça ao sistema registral oficial, que é base para a segurança jurídica das transações imobiliárias.
- Potenciais riscos para o combate à sonegação tributária, lavagem de dinheiro e movimentações financeiras sem transparência adequada, já que as operações extrarregistradas têm menor controle estatal.
Aplicação e Impactos Práticos da Norma
A norma teve aplicação imediata no Estado de Santa Catarina e tornou-se um marco para o controle do uso de ativos digitais imobiliários localmente, reforçando a exclusividade do sistema registral oficial para conferir titularidades e garantir a segurança jurídica das propriedades. Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis ficaram proibidos de fazer qualquer anotação vinculando matrícula oficial a tokens digitais ou representações em blockchain.
Dado que a legislação federal ainda não regula a tokenização imobiliária, essa medida estadual serve como uma referência local e pode inspirar outras unidades federativas a adotarem postura semelhante para preservar seus sistemas registrais. Proprietários de imóveis e investidores que utilizam ou desejam utilizar esses ativos digitais devem estar atentos para a impossibilidade de registros oficiais e buscar assessoria jurídica especializada para compreender os riscos e alternativas.
Tabela: Comparativo entre registro tradicional e tokenização no contexto da norma em Santa Catarina
| Aspecto | Registro Tradicional | Tokenização Imobiliária |
|---|---|---|
| Reconhecimento Registral | Oficial e exclusivo | Vedado pelo Provimento CGJ nº 43 |
| Segurança Jurídica | Alta lastreada no registro público | Instável falta de regra federal |
| Transparência e Fiscalização | Elevada através do sistema estatal | Risco aumentado de operações extrarregistral |
| Liquidez | Menor, depende da venda integral | Maior, pode ser fracionada em tokens |
Casos Práticos: Impacto para Proprietários e Investidores
Caso 1 - Proprietário de imóvel avaliado em R$ 1.000.000
Se desejar fracionar seu imóvel em 100 tokens digitais para venda ou captação de recursos, com base na norma, não poderá ter registro oficial vinculando esses tokens à matrícula imobiliária. Essa limitação pode impactar a confiança do mercado e a segurança nas operações.
Caso 2 - Investidor adquirindo token de imóvel em Santa Catarina
Apesar de adquirir um direito econômico representado por token, não terá segurança plena quanto à titularidade oficial diante da vedação ao registro. Isso pode demandar soluções contratuais complexas para mitigar riscos.
Caso 3 - Utilização do ativo tokenizado para composição de compulsórios ou investimentos
Empresas que utilizam esses ativos tokenizados para compor compulsórios devem considerar aspectos jurídicos internos e riscos associados à ausência de registro oficial, o que pode limitar o uso dos ativos como garantia formal.
Contextualização da Aluguel Virtual
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Diante da vedação legal em Santa Catarina, a Aluguel Virtual orienta seus clientes sobre os limites legais atuais, bem como alternativas para garantir segurança jurídica dentro do Estado, oferecendo suporte para adequar a gestão dos ativos digitais às normas vigentes e às especificidades locais.
Conclusão
A decisão da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina de proibir a vinculação oficial de matrículas imobiliárias a tokens digitais reforça a importância da segurança jurídica no mercado imobiliário, especialmente ao lidar com inovações tecnológicas como a tokenização dos imóveis. Proprietários e investidores devem permanecer atentos às regulações locais e buscar assessoria especialista para navegar neste cenário complexo e dinâmico.
A Aluguel Virtual está à disposição para ajudar proprietários a explorar o potencial da tokenização imobiliária dentro do marco legal, adequando estratégias de gestão de ativos digitais para maximizar retornos com segurança. Faça uma simulação rápida em nosso site e descubra como seu imóvel pode gerar valor por meio de ativos digitais imobiliários tokenizados, respeitando as normas vigentes e aproveitando as oportunidades do mercado moderno.