Suspensão da Resolução Tokenização Imobiliária

Decisão impacta segurança jurídica e inovação no mercado de imóveis digitais

• 16/02/2026 22:50

Entenda a decisão que suspendeu a resolução do Cofeci sobre tokenização imobiliária e seus impactos para o mercado de imóveis digitais.

1. Introdução

Com o avanço da digitalização no mercado imobiliário, a tokenização de ativos vem ganhando espaço como mecanismo que permite o fracionamento e a negociação de direitos sobre imóveis utilizando registros em blockchain. Essa inovação tem potencial para aumentar a liquidez do setor e atrair investimentos de forma facilitada, democratizando o acesso a ativos imobiliários. Contudo, recentemente, uma decisão judicial suspendeu a resolução 1.551/25 do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), que regulamentava a tokenização imobiliária, levantando importantes questões sobre competência legislativa, segurança jurídica e a integração entre inovação tecnológica e o ordenamento jurídico brasileiro.

2. Contexto e Detalhes da Decisão Judicial

A decisão da 21ª Vara Federal Cível do Distrito Federal, que atendeu a uma ação movida pelo ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), suspendeu a resolução que buscava disciplinar a tokenização de ativos imobiliários. Esta resolução, vigente desde agosto de 2025, pretendia criar um “Sistema de Transações Imobiliárias Digitais”, definindo parâmetros para a credencialização de plataformas digitais e agentes de custódia imobiliária, além de conceituar “Token Imobiliário Digital” e “Direitos Imobiliários Tokenizados”.

O juiz entendeu que o Cofeci ultrapassou suas competências, instaurando um sistema paralelo ao registro imobiliário oficial, matéria que cabe exclusivamente à União, ao CNJ e ao próprio ONR legislar. A resolução não possui força de lei e, portanto, a criação de um regime paralelo de registro imobiliário digital viola o princípio da legalidade estrita previsto na Constituição Federal.

Um ponto crucial destacado foi o risco da duplicidade de registros, entre o registro público oficial, dotado de fé pública e eficácia ampla, e um registro digital privado, sem o mesmo respaldo, o que pode gerar insegurança jurídica para titulares e investidores no mercado.

3. Tokenização e o Sistema Registral Brasileiro

A tokenização imobiliária representa um avanço tecnológico importante, mas não equivale ao registro público de propriedade, que no Brasil tem natureza constitutiva, conforme artigo 1.245 do Código Civil. A propriedade imobiliária é adquirida perante terceiros apenas por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Os tokens, apesar de lastreados em ativos reais, têm natureza jurídica próxima de direitos obrigacionais ou de participação econômica, respaldados por contratos entre as partes, e não conferem direitos reais com eficácia erga omnes. Essa distinção é fundamental para preservar os princípios de publicidade, autenticidade e continuidade que o sistema registral público oferece.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) também reforça a necessidade do registro imobiliário para transferir a propriedade, como no REsp 2.141.417/SC, onde reafirma que a promessa de compra e venda não registrada não possui eficácia perante terceiros de boa-fé.

4. Inovação versus Segurança Jurídica: Os Desafios

A tecnologia blockchain pode incrementar a transparência, a eficiência e a redução de custos no mercado imobiliário, mas não pode substituir a fé pública e a função estatal delegada do registro imobiliário. Sob o prisma normativo, o artigo 236 da Constituição Federal destaca que os serviços notariais e de registro são exercidos por delegação do poder público e fiscalizados pelo Judiciário.

Além disso, o Código Civil destaca o efeito constitutivo do registro imobiliário, que é essencial para a aquisição plena da propriedade, enquanto a tokenização opera na esfera de direitos obrigacionais, sem os mesmos efeitos jurídicos.

Análises internacionais confirmam essa distinção, utilizando blockchain como instrumento auxiliar para registros, sem substituir os sistemas públicos. Na análise econômica do direito, a redução de custos não deve comprometer a segurança jurídica, evitando aumento de litígios e incerteza de titularidade.

5. Impacto Prático para Proprietários e Investidores

A suspensão da resolução demonstra a necessidade de que toda inovação na tokenização imobiliária esteja alinhada com o marco legal vigente, garantindo segurança para investidores e proteção para proprietários. A insegurança jurídica pode resultar em litígios, invalidação de contratos e perda de confiança no mercado.

Para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil, ou aqueles que enfrentam situações de leilão ou débitos fiscais, a tokenização ainda representa uma alternativa promissora para rentabilizar seus ativos, desde que realizada dentro do devido suporte legal e regulatório.

Texto da citação

Caso prático: Imagine um imóvel avaliado em R$ 1.000.000 que é tokenizado em 1.000 tokens digitais. Cada token, portanto, corresponde a R$ 1.000 do valor do imóvel. Um investidor poderá adquirir parte dos tokens, gerando liquidez imediata para o proprietário, mas é fundamental que tal tokenização seja reconhecida legalmente para garantir a segurança da negociação e a proteção dos direitos reais relacionados ao imóvel.

6. Tecnologias e Soluções da Aluguel Virtual

A Aluguel Virtual, empresa líder na América Latina em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, oferece tecnologias que tokenizam os imóveis de clientes para criação de ativos digitais imobiliários. Diferente do modelo tradicional de timesharing, a empresa estrutura esses ativos para aluguel em composições com compulsórios de outras corporações, garantindo rentabilidade e segurança para os proprietários.

A tecnologia disponibilizada pela Aluguel Virtual serve como um complemento seguro ao sistema registral oficial, respeitando o ordenamento jurídico brasileiro, proporcionando máxima transparência e segurança jurídica nas operações.

7. Considerações Finais e Próximos Passos

A suspensão da resolução atual não rejeita a inovação tecnológica da tokenização imobiliária, mas reafirma a importância do marco regulatório claro e da integração institucional para garantir segurança jurídica e confiança no mercado. A consolidação dessa inovação depende primordialmente da regulamentação legislativa adequada e da atuação coordenada entre União, CNJ e ONR.

Diante da complexidade jurídica e do potencial benefício da tokenização, proprietários que desejam explorar estratégias de rentabilização por meio de ativos digitais imobiliários devem buscar orientação especializada e soluções tecnológicas confiáveis.

A Aluguel Virtual está preparada para auxiliar proprietários de imóveis a realizarem a tokenização segura de seus ativos, respeitando a legislação vigente, e possibilitando uma nova fonte de renda.

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