Proibição da vinculação de matrículas a tokens digitais em SC

Novo provimento prioriza segurança jurídica e afeta tokenização imobiliária

• 16/02/2026 15:26

Introdução

Em agosto de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina publicou o Provimento CGJ nº 43, que alterou o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial daquele Estado. Essa alteração estabelece uma vedação expressa à vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais, representações em blockchain ou quaisquer outros instrumentos extrarregistrais, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio. Essa decisão tem impacto direto na tokenização imobiliária e na forma como os ativos digitais imobiliários podem ser geridos e reconhecidos dentro do sistema jurídico oficial.

Este artigo, elaborado para o blog da Aluguel Virtual, busca apresentar um panorama completo sobre essa norma, incluindo seus fundamentos, implicações práticas, análise comparativa e possíveis cenários para os investidores e proprietários que atuam com ativos digitais imobiliários tokenizados.

Alteração normativa em Santa Catarina

O Provimento CGJ nº 43/2025 acrescentou o § 2º ao artigo 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina, explicitando que "é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio".

Essa medida foi proposta pelo Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB-SC), com a intenção de preservar a segurança jurídica do sistema registral, dada a ausência de legislação federal específica sobre o tema e o avanço acelerado das iniciativas de tokenização imobiliária.

Riscos apontados pelo parecer

O parecer que fundamentou a decisão listou diversos riscos associados à vinculação direta dos registros imobiliários a tokens digitais, entre eles:

• Insegurança na aquisição dos imóveis, causada pela dificuldade de identificar titularidade clara
• Fragilidade na cadeia dominial, podendo gerar conflitos de propriedade
• Ausência de proteção adequada ao consumidor de ativos
• Riscos de sonegação tributária e lavagem de dinheiro
• Movimentações financeiras sem transparência, o que pode afetar a confiança no mercado imobiliário

Implicações práticas para proprietários e investidores

Com essa proibição, estabeleceu-se que os oficiais de registro imobiliário em Santa Catarina não podem registrar ou anotar qualquer vínculo entre as matrículas físicas dos imóveis e os tokens digitais que representam direitos econômicos ou jurídicos sobre esses imóveis.

Consequentemente, a segurança jurídica tradicional do sistema registral prevalece como única referência para a titularidade e negociação imobiliária no Estado.

Comparação antes e depois da alteração normativa

Caso prático: Tokenização de imóvel e impacto da norma

Suponha um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00 que foi tokenizado dividindo a propriedade em 1.000 tokens digitais, cada um representando 0,1% do ativo.

Antes da norma, o proprietário poderia tentar registrar vínculos extrarregistrais que aproximassem os tokens digitais à matrícula imobiliária, conferindo uma percepção de segurança jurídica maior para os tokens.

Após a norma, esses vínculos não podem ocorrer via registro imobiliário oficial, o que significa:

• Eventos jurídicos envolvendo a titularidade do imóvel continuarão a ser controlados exclusivamente pelo registro tradicional
• Propriedade e negociação envolvendo tokens precisarão buscar outras garantias jurídicas, como contratos e regulamentações específicas

Por exemplo, o aluguel desses ativos tokenizados para composição de compulsório para empresas poderá ser mantido, porém a integralidade da segurança jurídica repousa sobre o contrato e a estruturação da tokenização, não sendo reforçada pelo registro oficial.

Aluguel Virtual e a adequação às novas normas

A Aluguel Virtual, líder em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários na América Latina, atua no mercado inovando na tokenização de imóveis acima de R$ 500 mil, porém respeitando rigorosamente as legislações locais. Nosso modelo não se assemelha a times sharing tradicionais, mas sim à criação de ativos digitais que podem ser alugados para compor compulsórios de outras empresas, buscando sempre garantir a segurança jurídica e a conformidade regulatória.

Diante da proibição em Santa Catarina, a Aluguel Virtual reforça seu compromisso em adaptar operações às normas vigentes nos Estados, evitando registros ilegais ou não reconhecidos oficialmente e focando na robustez contratual para proteção dos investidores.

Conclusão

A proibição determinada pelo Provimento CGJ nº 43 de 2025 da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina representa um marco importante na regulação da tokenização imobiliária no Brasil. Ela visa assegurar a integridade e segurança do sistema registral, delimitando a forma como ativos digitais imobiliários podem ser reconhecidos em âmbito oficial.

Para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil, especialmente aqueles que usam a tokenização para obter renda extra ou compor compulsórios empresariais, é imperativo compreender essas restrições e adaptar suas operações para assegurar conformidade e segurança.

A Aluguel Virtual está à disposição para auxiliar proprietários e investidores em uma análise detalhada e adequada à legislação vigente, garantindo que a tokenização seja realizada com respaldo legal e foco em resultados práticos.

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