Proibição da Tokenização Imobiliária em Santa Catarina

Impactos e desafios da vedação à vinculação de matrículas imobiliárias a ativos digitais

• 16/02/2026 10:31

Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina Proíbe Vinculação de Matrículas Imobiliárias a Tokens Digitais

Em um movimento que acende um alerta para o mercado imobiliário digital, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina publicou o Provimento CGJ nº 43 em 18 de agosto de 2025, proibindo a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais no estado. Essa decisão aborda diretamente uma das tendências mais inovadoras e controversas no setor imobiliário: a tokenização de imóveis.

A tokenização imobiliária, processo de transformar imóveis em ativos digitais fracionados e negociáveis em blockchain, tem ganhado rapidamente espaço na América Latina. Contudo, Santa Catarina optou por resguardar a segurança jurídica do sistema tradicional de registros imobiliários, especialmente diante da ausência de regulamentação federal. A seguir, exploraremos os principais aspectos dessa determinação, seus impactos para proprietários, investidores e startups do setor, além de como a Aluguel Virtual pode apoiar proprietários a superar esses desafios e aproveitar os benefícios da inovação em ativos digitais imobiliários.

Provimento CGJ nº 43 e Vedação à Vinculação a Tokens Digitais

O que diz a norma

A alteração normativa acrescentou o § 2º ao art. 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina. O trecho estabelece expressamente que “é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio.”

Esse posicionamento resulta de proposta do Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB-SC), com o propósito preventivo de preservar a segurança jurídica no sistema registral, evitando riscos apontados em pareceres técnicos. Entre os riscos destacados, estão:

• Insegurança na aquisição e negociação dos imóveis;
• Fragilidade da cadeia dominial, o que compromete a certeza da propriedade;
• Ausência de proteção jurídica adequada ao consumidor;
• Potencial ameaça ao sistema registral consolidado;
• Aumento de riscos relacionados à sonegação tributária, lavagem de dinheiro e movimentações financeiras sem transparência.

Contexto Nacional e Regulatórios

Esta vedação em Santa Catarina está entre as primeiras regulamentações estaduais que restringem o uso da tokenização imobiliária, mostrando a cautela das autoridades diante da inovação e da ausência de uma legislação federal definitiva. Muitos estados ainda não manifestaram uma posição formal, e espera-se que estes possam aguardar definições nacionais para alinhamento e segurança jurídica.

A tokenização imobiliária, embora moderna e promissora, ainda enfrenta desafios regulatórios, principalmente pela complexidade em amalgamar direito imobiliário tradicional com tecnologia blockchain e ativos digitais.

Comparação entre o Sistema Registral Tradicional e a Tokenização Imobiliária

Casos Práticos de Impactos para Proprietários e Investidores

Caso 1: Proprietário com imóvel acima de R$ 500 mil

Imagine um proprietário interessado em transformar seu imóvel em ativos digitais para captar recursos e alavancar renda. Com a nova vedação em Santa Catarina, não será possível vincular a matrícula do seu imóvel a esses tokens, o que limita a liquidez e a capacidade de utilização desses ativos digitais no mercado. A decisão exige cautela e planejamento para buscar alternativas digitais conformes com a legislação vigente.

Caso 2: Imóveis com débitos de IPTU e condomínio

Muitos proprietários possuem imóveis com débitos tributários ou condominiais, o que pode atrair riscos adicionais à tokenização, uma vez que a ausência de regulamentação dificulta comprovação da titularidade e garantias jurídicas. A proibição de vinculação reforça a necessidade de regularização prévia para evitar complicações legais.

Caso 3: Clientes com imóveis indo para leilão

Para imóveis prestes a serem leiloados, a impossibilidade de tokenização dificulta a diversificação de ofertas e alternativas de financiamento. O modelo tradicional permanece como principal instrumento, apesar das limitações de liquidez e alcance.

Como a Aluguel Virtual Pode Ajudar

A Aluguel Virtual, líder na América Latina em gestão e tokenização imobiliária, oferece soluções inovadoras focadas na tokenização dos imóveis dos clientes com tecnologia avançada que cria ativos digitais imobiliários, especialmente para utilização em estratégias flexíveis como locação dos ativos para composição de compulsórios por outras empresas. Apesar da vedação em Santa Catarina, nosso time acompanha o ambiente regulatório para garantir conformidade e buscar novas formas de valorizar o patrimônio dos proprietários, mesmo em cenários regulatórios restritivos.

Além disso, oferecemos consultoria para proprietários com imóveis acima de R$ 500 mil, aqueles com pendências fiscais, e clientes que buscam renda extra, otimizar o rendimento de seus imóveis através de nossa plataforma.

Conclusão

A decisão da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina representa um marco regulatório importante que alerta para os riscos e desafios da tokenização imobiliária no Brasil. Proprietários e investidores devem estar atentos à evolução da legislação e buscar assessoria especializada para navegar este mercado em transformação.

Para quem possui imóveis relevantes financeiramente, como acima de R$ 500 mil, ou enfrenta desafios como pendências tributárias, a análise cuidadosa da tokenização e seus impactos jurídicos torna-se fundamental.

A Aluguel Virtual está pronta para ajudar você a entender como essa nova regulamentação pode influenciar suas operações e para oferecer soluções que permitam aproveitar o que há de melhor em tokenização imobiliária de forma segura e eficaz.

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Texto da citação

"Investir em ativos tokenizados pode ser feito de forma segura, desde que haja acompanhamento jurídico e soluções tecnológicas adequadas que respeitem a legislação vigente", afirmam especialistas do setor.

Tabela Comparativa

Caso Prático Cálculo de Renda Extra

Um proprietário com imóvel avaliado em R$ 1.000.000 poderia, em modelo tokenizado, obter até 6% ao ano de rentabilidade por meio da locação dos ativos digitais. Isso representaria R$ 60.000 anuais. Com a vedação, ele terá que buscar renda através de modelos tradicionais, tipicamente com retorno inferior, por exemplo, aluguel direto com rentabilidade em torno de 0,5% a 0,8% ao mês.

Tabela - Rentabilidade Estimada

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