Tokenização imobiliária: inovação e desafios legais

Entenda o impacto e os benefícios na gestão e investimento imobiliário

• 16/02/2026 00:00

Introdução

A tokenização imobiliária tem se destacado como uma das grandes inovações no mercado imobiliário e financeiro, proporcionando novas formas de representação e negociação de ativos. Em essência, a tokenização consiste em criar ativos digitais que representam direitos econômicos relacionados a imóveis reais, viabilizando o fracionamento, a liquidez e a democratização do acesso a esse mercado. Diferente do modelo clássico de time sharing, esses ativos digitais não substituem o registro imobiliário tradicional, mas funcionam como instrumentos contratuais, creditórios ou econômicos que agregam valor ao imóvel.

No entanto, apesar do potencial da tokenização, o avanço tecnológico enfrenta barreiras importantes no ordenamento jurídico brasileiro. Questões relacionadas à validade, registro e circulação de direitos reais sobre imóveis e a recente decisão judicial que suspendeu uma resolução sobre a tokenização visam garantir a segurança jurídica e a integridade do sistema registral. Assim, compreender os modelos viáveis de tokenização, suas limitações legais e os benefícios práticos para proprietários e investidores é fundamental para que esse mercado se desenvolva de forma sustentável.

1. O que é tokenização imobiliária?

A tokenização imobiliária refere-se à criação de ativos digitais vinculados a imóveis, que representam direitos econômicos oriundos desses bens. Esses ativos podem ser negociados em plataformas digitais e utilizados para diversas finalidades, como captação de recursos, composição de reservas compulsórias e diversificação de investimentos. Importa destacar que a tokenização não confere automaticamente a propriedade do imóvel e não substitui o registro padrão realizado em cartórios, mantendo-se este como o único meio legal para a constituição e circulação dos direitos reais.

1.1 Tokenização versus registro imobiliário

O registro imobiliário tradicional brasileiro opera como sistema centralizado, garantindo a publicidade, autenticidade e segurança dos direitos reais sobre imóveis. A tokenização, por sua vez, funciona em uma camada tecnológica que representa direitos econômicos ou contratuais já existentes, sem reconfigurar o domínio do imóvel. Dessa forma, apesar de ativos digitais facilitarem o acesso e a negociação, o imóvel continua sujeito às regras e proteções do sistema registral.

1.2 Diferença do modelo clássico de time sharing

Ao contrário do time sharing, onde a propriedade é fracionada temporariamente para diferentes usuários, a tokenização cria ativos digitais que podem representar, por exemplo, participação em receitas de aluguel, valores vinculados a financiamentos ou recebíveis imobiliários. Isso traz maior flexibilidade para proprietários e investidores, sem a complexidade e limitações legais inerentes ao fracionamento clássico da propriedade.

2. Contexto legal da tokenização no Brasil

Em agosto de 2025, o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI) publicou a Resolução nº 1.551/2025, criando um sistema próprio para tokenização imobiliária com "tokens imobiliários digitais" e negociação em plataformas especializadas. Contudo, essa resolução foi suspensa por decisão da Justiça Federal da 1ª Região, que entendeu que o COFECI extrapolou suas competências normativas, uma vez que a regulamentação de direitos reais e registros públicos compete exclusivamente à legislação federal, Tribunal de Justiça e sistema oficial de registros.

2.1 Decisão judicial e seus impactos

A suspensão da Resolução 1.551/2025 enfatiza que qualquer iniciativa que afete regime jurídico de propriedade e circulação de direitos reais deve respeitar o arcabouço legal vigente. Para o mercado, trata-se de um alerta para que a tokenização avance com cautela, buscando estruturas que não conflitem com os registros públicos e que atendam às exigências regulatórias, principalmente em relação à regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), quando envolvidos contratos de investimento coletivo.

3. Modelos viáveis e benefícios da tokenização imobiliária

3.1 Modelos representando direitos econômicos

Os modelos mais viáveis de tokenização são aqueles que não tentam substituir o registro imobiliário, mas que representam direitos econômicos, creditórios ou contratuais vinculados a imóveis. Um exemplo são tokens lastreados em recebíveis imobiliários, que permitem aos investidores acessar fluxos de caixa garantindo maior liquidez e diversificação.

3.2 Aplicações em fundos de investimento

A tokenização é explorada por fundos imobiliários e fundos que investem em ativos reais (RWAs), facilitando a distribuição, governança e composição de garantias para recursos captados. Por meio da gestão digital, proprietários podem ter acesso a uma renda extra ao transformar seus imóveis em ativos digitais e alugá-los para composição de compulsórios de outras empresas, ampliando a utilidade e rentabilidade dos seus bens.

3.3 Exemplos práticos de utilização

• Um proprietário de imóvel avaliado em R$ 1.000.000 pode tokenizar seu ativo, criando, por exemplo, 10.000 tokens, cada um representando uma fração dos direitos econômicos do imóvel. Se ele optar por alugar esses tokens em plataformas para composição de garantias, pode obter uma renda mensal que varia conforme a demanda e rentabilidade do mercado.
• Em uma operação de leilão, ativos tokenizados podem ser utilizados para compor os compulsórios necessários para financiamentos ou operações de crédito, agilizando processos e aumentando a transparência.

3.4 Benefícios para proprietários e investidores

• Liquidez aumentada, ao possibilitar que partes do imóvel sejam negociadas digitalmente.
• Renda extra via aluguel dos ativos digitais para composição de compulsórios.
• Democratização do acesso a investimentos imobiliários para pequenos investidores.
• Maior transparência e eficiência na gestão dos direitos econômicos.

4. Considerações finais e próximos passos

A tokenização imobiliária representa um avanço importante à medida que alinha inovação tecnológica com necessidades do mercado financeiro e imobiliário. Apesar dos desafios legais, é possível explorar modelos que respeitem o sistema registral vigente, gerando benefícios práticos para proprietários de imóveis e investidores.

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