Santa Catarina proÃbe registro de tokens digitais em imóveis
Nova norma visa preservar segurança jurÃdica no registro imobiliário
Nos últimos anos, a tokenização imobiliária tem avançado como uma inovação no mercado de gestão de ativos digitais, trazendo novas modalidades para fracionamento e investimento em imóveis. Contudo, esse avanço tecnológico enfrenta desafios regulatórios no Brasil, especialmente sobre a vinculação desses ativos digitais ao registro imobiliário oficial. Em 18 de agosto de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina promulgou o Provimento CGJ nº 43, que altera o Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado e proÃbe expressamente a vinculação de matrÃculas imobiliárias a tokens digitais ou qualquer outra representação extrarregistral. Essa medida reforça a exclusividade do registro oficial como garantia de segurança jurÃdica em transações imobiliárias no Estado.
Contexto e importância da norma
O crescente interesse pela tokenização imobiliária, que envolve a criação de ativos digitais imobiliários lastreados por propriedades fÃsicas, é impulsionado por investidores que buscam diversificação, liquidez e novas formas de rentabilizar seus imóveis. Em Santa Catarina, porém, a ausência de legislação federal regulamentando essa prática expôs o sistema registral oficial a riscos de insegurança jurÃdica, fragilidade da cadeia dominial e potencial uso ilÃcito.
Diante desse cenário, o Registro de Imóveis do Brasil â Seção Santa Catarina (RIB-SC) propôs ao Corregedor-Geral uma alteração normativa preventiva para proteger o sistema e preservar direitos dos consumidores, culminando na vedação expressa do Provimento CGJ nº 43.
Seção 1: O que determina o Provimento CGJ nº 43
Vedação legal à vinculação de matrÃculas a ativos digitais imobiliários
O Provimento CGJ nº 43, publicado em agosto de 2025, insere o § 2º no artigo 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina, o qual estabelece que:
à vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrÃcula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domÃnio.
Essa determinação veda qualquer tentativa de registro cartorário que conecte o imóvel fÃsico à representação digital tokenizada, mantendo a exclusividade do sistema registral oficial para titularidade e propriedade.
Seção 2: Justificativas e riscos apontados
Segurança jurÃdica e integridade do sistema registral
O parecer técnico que fundamentou a norma destacou riscos significativos para o mercado imobiliário, tais como:
- Insegurança na aquisição de imóveis por possÃveis divergências e conflitos entre o registro oficial e tokens digitais.
- Fragilidade da cadeia dominial, prejudicando o reconhecimento da propriedade por terceiros e na esfera judicial.
- Ausência de mecanismos claros de proteção ao consumidor diante da complexidade dos ativos digitais.
- Potencial ameaça ao sistema registral oficial, que garante a transparência e a publicidade dos atos imobiliários.
- Riscos de sonegação fiscal, lavagem de dinheiro e movimentações financeiras pouco transparentes relacionadas aos tokens digitais.
Essas preocupações indicam a necessidade de cautela e regulamentação adequada antes da adoção generalizada da tokenização no registro imobiliário.
Seção 3: Implicações práticas para proprietários e investidores
Impactos no uso e valorização dos imóveis tokenizados
A proibição imposta pela Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina significa que, no âmbito do Estado, não será possÃvel registrar em cartório qualquer anotação que vincule a matrÃcula do imóvel a um ativo digital. Isso implica que:
- Proprietários que possuem ou queiram transformar seus imóveis em ativos tokenizados não terão respaldo oficial cartorário para essa vinculação.
- A segurança jurÃdica da titularidade confiada ao registro tradicional permanece como base para compra, venda e garantia real.
- Investidores interessados em ativos imobiliários tokenizados devem considerar as limitações normativas locais e os riscos jurÃdicos decorrentes.
Seção 4: Comparação entre registro oficial e tokenização imobiliária
Análise de vantagens, limitações e segurança
| Aspectos | Registro Oficial | Ativo Tokenizado |
|---|---|---|
| Natureza | Registro documental legal e público | Representação digital sobre propriedade fÃsica |
| Segurança JurÃdica | Alta; base legal consolidada | Ainda em desenvolvimento; sujeita a inseguranças |
| Liquidez | Tradicionalmente baixa; depende de mercado fÃsico | Potencialmente maior devido à divisibilidade |
| Regulamentação | Regulamentada e fiscalizada pelo sistema cartorário | Ausência de regulamentação federal especÃfica |
| Transparência | Obrigatória e pública | Pode variar conforme plataforma tecnológica |
Seção 5: Casos práticos e cálculos financeiros
Exemplos de impacto da vedação
Caso 1: Proprietário com imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00
Se esse proprietário tokenizasse seu imóvel dividido em 1.000 tokens, cada token representaria um valor econômico de R$ 1.000,00. No entanto, em Santa Catarina, a proibição impede o registro que vinculasse os tokens à matrÃcula, dificultando a confiança do mercado e podendo reduzir o potencial de valorização e captação de recursos.
Caso 2: Investidor visando rentabilidade
Ao investir em um ativo digital imobiliário que não tenha respaldo cartorário, o investidor pode enfrentar dificuldades para comprovar titularidade em eventual litÃgio, aumentando o risco do investimento e possivelmente impactando o retorno esperado.
Seção 6: O que esperar para o futuro da tokenização imobiliária
Regulamentação nacional e perspectivas do mercado
Enquanto a decisão de Santa Catarina marca um recuo no registro formal da tokenização, ela ressalta a importância da disciplina legal para a consolidação dessa inovação. à provável que outras unidades da federação acompanhem essa postura até que haja uma regulamentação federal clara.
Empresas especializadas em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, como a Aluguel Virtual, acompanham atentamente esses desdobramentos para oferecer soluções seguras e alinhadas às normas vigentes. A empresa auxilia proprietários que buscam transformar seus imóveis em ativos digitais e estruturar modelos de aluguel baseados em tokenização dentro dos limites legais.
Conclusão
A recente proibição da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina demonstra a complexidade e o desafio na adoção da tokenização imobiliária no sistema registral brasileiro. Para proprietários de imóveis de alto valor que consideram essa alternativa para renda extra, é fundamental estar atento à legislação local e à s garantias jurÃdicas disponÃveis.
A Aluguel Virtual oferece ferramentas e consultoria especializada para avaliar as possibilidades de criar e gerir ativos digitais imobiliários, mesmo em um cenário regulatório em evolução. Para saber como a tokenização pode se encaixar na sua estratégia patrimonial sem infringir a legislação vigente, recomendamos uma simulação rápida e gratuita em nosso site.
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