Tokenização Imobiliária: Innovar sem romper o registro

Entenda os limites legais e benefícios da tokenização de ativos imobiliários

• 16/02/2026 00:00

Tokenização Imobiliária no Brasil: Desafios e Oportunidades

Introdução

A tokenização imobiliária tem chamado a atenção no mercado financeiro e jurídico como uma inovação que conecta o setor imobiliário tradicional às tecnologias digitais. Por meio dela, é possível representar direitos econômicos, creditórios ou contratuais vinculados a imóveis por meio de ativos digitais, oferecendo novas oportunidades de investimento e liquidez, sem, no entanto, substituir o registro imobiliário tradicional.

Este artigo explora os aspectos legais e práticos da tokenização imobiliária, destacando seus potenciais benefícios e os principais desafios regulatórios, especialmente no contexto brasileiro. Também apresentaremos como a tecnologia da Aluguel Virtual contribui para a gestão e aluguel de ativos digitais imobiliários, alinhando inovação com segurança jurídica.

Contextualização da tokenização imobiliária

A tokenização imobiliária consiste em criar uma representação digital de direitos sobre imóveis, usando uma infraestrutura tecnológica que conecta a propriedade a ativos digitais. É crucial entender que o token gerado não representa um título de propriedade imobiliária em si. A propriedade e os direitos reais sobre imóveis continuam sujeitos ao registro central e oficial realizado pelos Cartórios de Registro de Imóveis, conforme as normas brasileiras.

Ou seja, a tokenização não substitui nem modifica a função do registro imobiliário tradicional, mas cria uma camada adicional que viabiliza a negociação, aluguel e gerenciamento via tokens desses direitos econômicos.

Modelos de tokenização viáveis e limites legais

No Brasil, o desenvolvimento da tokenização imobiliária enfrenta limitações regulatórias. A Resolução nº 1.551/2025 do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI), que tentou instituir um sistema próprio de tokenização, teve seus efeitos suspensos pela Justiça Federal. A justificativa foi que o COFECI não possui competência para criar regimes jurídicos que interfiram no sistema registral público, direito este reservado à legislação federal e a órgãos como o Conselho Nacional de Justiça.

Este episódio reforça a importância da segurança jurídica para a adoção ampla da tokenização no mercado imobiliário. Portanto, os modelos mais viáveis são os que não buscam substituir o registro, mas sim representar direitos econômicos vinculados a imóveis, tais como: direitos creditórios, recebíveis ou contratos relacionados a ativos reais.

Aplicações práticas e exemplos

Exemplo 1: Tokenização de recebíveis imobiliários

Um proprietário detém direitos sobre receitas futuras de aluguel de um imóvel. Utilizando a tokenização, é possível criar ativos digitais que representam esses direitos de recebimento, permitindo que investidores adquiram participação proporcional nos valores. O proprietário recebe liquidez imediata, enquanto os investidores via tokens desfrutam de rentabilidade atrelada aos recebíveis.

Exemplo 2: Representação digital de cotas de fundo imobiliário (FII)

Um fundo imobiliário administra um portfólio de ativos tokenizados, cada token representando uma fração das cotas do fundo. O aluguel desses ativos digitais pode compor compulsórios para outras instituições, facilitando operações financeiras e aumentando o acesso a investimentos.

Tabela: Comparativo entre modelos de tokenização

Desafios regulatórios

1. Competência normativa: a definição de regimes para direitos reais é reservada à legislação federal, não podendo ser criada por órgãos setoriais isolados.
2. Registro e segurança jurídica: o sistema registral deve continuar sendo o fundamento da propriedade imobiliária, garantindo segurança e proteção ao investidor.
3. Qualificação sob a ótica de valores mobiliários: alguns tokens que conferem expectativa de retorno coletivo podem ser considerados contratos de investimento coletivo, sujeitando-se à regulação da CVM.

Como a Aluguel Virtual atua

A Aluguel Virtual se posiciona como líder na América Latina em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, utilizando uma tecnologia que foge dos modelos tradicionais, como timeshare. Em vez disso, realiza a tokenização dos imóveis dos clientes, criando ativos digitais imobiliários para serem alugados e utilizados na composição de compulsórios para outras empresas, facilitando assim operações e ampliando as possibilidades de renda extra para proprietários.

Exemplo prático de cálculo

Suponha um imóvel tokenizado no valor de R$ 1.000.000,00. A Aluguel Virtual cria um ativo digital dividido em 10.000 tokens, cada token representando R$ 100,00 de direito econômico. O proprietário pode alugar esses tokens para compor compulsórios e receber uma renda mensal, por exemplo, 0,6% ao mês sobre o valor tokenizado.

• Valor tokenizado: R$ 1.000.000,00
• Número de tokens: 10.000
• Valor por token: R$ 100,00
• Renda mensal estimada (0,6%): R$ 6.000,00

Além disso, os proprietários que possuem imóveis com valores superiores a R$ 500.000, imóveis em risco de leilão ou com débitos de IPTU e condomínio podem se beneficiar desse modelo para gerar renda extra e solucionar questões financeiras.

Conclusão

A tokenização de ativos imobiliários representa uma importante inovação, integrada ao sistema registral vigente, e uma solução promissora para os proprietários que buscam liquidez e renda extra. Apesar dos desafios legais e regulatórios no Brasil, modelos que respeitam os limites do ordenamento e focam na representação econômica têm maior chance de crescimento.

A Aluguel Virtual oferece ferramentas e serviços para realizar a gestão eficiente e segura desses ativos digitais imobiliários, proporcionando aos proprietários a possibilidade de monetizar seus imóveis de forma inovadora e sustentável.

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