Santa Catarina proíbe vincular imóveis a tokens digitais

Medida protege segurança jurídica e impacta investimentos em ativos tokenizados imobiliários

• 16/02/2026 03:21

Introdução

A crescente adoção da tokenização imobiliária tem provocado transformações importantes no mercado de gestão de ativos digitais do setor imobiliário, gerando novas oportunidades para proprietários de imóveis de alto valor. Porém, nem todas as iniciativas avançam de forma uniforme no Brasil. Recentemente, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina emitiu o Provimento CGJ nº 43, de 18 de agosto de 2025, que altera o Código de Normas do Foro Extrajudicial deste estado, proibindo expressamente a vinculação das matrículas imobiliárias a tokens digitais ou quaisquer instrumentos extrarregistral para representação da titularidade do domínio imobiliário.

Essa norma representa uma importante decisão regulatória, que impacta diretamente o processo de tokenização dentro do estado, preservando o sistema registral tradicional e levantando discussões sobre a segurança jurídica na adoção de ativos imobiliários tokenizados. Neste artigo, vamos analisar em detalhes o alcance dessa proibição, seus fundamentos, os riscos identificados pelos órgãos reguladores, e como proprietários de imóveis podem navegar nesse cenário utilizando soluções especializadas que conciliem inovação e conformidade, como as oferecidas pela Aluguel Virtual.

Entenda a nova norma de Santa Catarina

O Provimento CGJ nº 43 acrescentou o § 2º ao artigo 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do estado de Santa Catarina, com o seguinte teor: “é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio”. Essa vedação tem efeito imediato e reafirma a exclusividade do sistema oficial de registro imobiliário para garantir a segurança jurídica da aquisição, venda e demais transferências de imóveis.

Essa medida foi proposta pelo Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB-SC) e tem caráter preventivo, tendo como premissa principal a inexistência, até o momento, de legislação federal que regule o procedimento de tokenização de imóveis. A tokenização imobiliária consiste em criar ativos digitais, registrados em tecnologia blockchain, que representam direitos econômicos ou jurídicos sobre um imóvel, permitindo sua fracionamento e negociação em ambiente digital com maior liquidez e transparência.

O parecer que fundamenta a norma ressaltou diversos riscos associados à vinculação das matrículas a tokens digitais, tais como:

• Insegurança na aquisição de imóveis;
• Fragilidade da cadeia dominial;
• Ausência de proteção ao consumidor;
• Ameaça ao sistema registral oficial;
• Riscos de sonegação tributária e lavagem de dinheiro;
• Movimentações financeiras sem transparência adequada.

Esses riscos justificaram a decisão pela proibição imediata da vinculação, garantindo que o título formal do imóvel continue sendo aquele registrado no cartório competente, evitando a confusão jurídica e possíveis conflitos de titularidade que podem surgir com a circulação de ativos digitais lastreados em propriedades imobiliárias.

Impactos da proibição para proprietários e investidores

Para proprietários de imóveis com valor acima de R$ 500 mil que pretendem acessar o mercado de ativos digitais imobiliários visando diversificar o portfólio e gerar renda extra, essa decisão implica a necessidade de cautela e atenção aos métodos adotados para tokenização. A proibição refere-se especificamente à vinculação direta do registro da matrícula imobiliária a peças digitais, mas não impede o uso dos ativos tokenizados para fins de locação, composição de garantias e investimentos nos moldes que respeitem o ordenamento jurídico.

Proprietários de imóveis que enfrentam situações de leilão ou têm saldos de IPTU e condomínio pendentes devem também considerar os benefícios da tokenização realizada de forma regulada e com respaldo na segurança jurídica, para evitar riscos de invalidação da operação.

A tabela abaixo mostra um comparativo simplificado entre os modelos tradicionais de registro e os ativos imobiliários tokenizados dentro do cenário atual regulatório:

Soluções adaptadas ao contexto regulatório

Em face da decisão da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, as operações envolvendo ativos imobiliários tokenizados devem ser estruturadas de forma que respeitem a exclusividade do registro oficial, evitando conflitos legais. Empresas especialistas em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, como a Aluguel Virtual, oferecem serviços que criam ativos digitais imobiliários sem afetar o registro da matrícula, focando em contratos que garantem direitos econômicos e locação dos ativos para compor garantias para empresas, tudo isso dentro dos limites legais vigentes.

Essas soluções permitem a proprietários:

• Tokenizar seus imóveis sem a integração oficial da matrícula, cujo registro permanece inalterado e seguro.
• Alugar os ativos digitais para composição de compulsório, o que gera renda extra de forma transparente e prática.
• Manter a conformidade jurídica, reduzindo riscos de invalidações ou questionamentos judiciais.

Casos práticos

1. Caso prático para proprietário com imóvel de R$ 1.000.000,00

Suponha um proprietário que possui um imóvel avaliado em R$ 1 milhão e deseja gerar renda extra via tokenização. Em vez de registrar os tokens na matrícula, que está proibido em SC, ele pode criar ativos digitais correspondentes a direitos econômicos sobre o imóvel que serão alugados para compositores de compulsório.

• Valor tokenizado: R$ 1.000.000,00
• Taxa de aluguel anual dos tokens digitais: 8%
• Renda anual gerada: R$ 80.000,00

Este modelo preserva o registro imobiliário tradicional e potencializa a geração de renda pela inovação digital.

2. Caso prático para imóvel com IPTU em atraso:

Um proprietário com IPTU atrasado de R$ 30.000,00 tem um imóvel avaliado em R$ 700.000,00. A tokenização dos direitos econômicos permite criar um ativo digital imobiliário para alugar e gerar fluxo financeiro para pagar débitos, sem expor o imóvel a riscos jurídicos.

Contextualização da Aluguel Virtual

A Aluguel Virtual, como líder em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários na América Latina, tem desempenhado papel fundamental ao oferecer soluções que conciliam a inovação na gestão de imóveis com a segurança jurídica necessária para ambientes regulatórios ainda em desenvolvimento, como o de Santa Catarina. Seu serviço diferencia-se pela criação de ativos digitais imobiliários tokenizados que não vinculam as matrículas oficiais, mas possibilitam rendimento para proprietários através da locação desses ativos para composição de compulsório para empresas.

Conclusão

Embora o Provimento CGJ nº 43/2025 imponha restrições claras quanto à vinculação das matrículas imobiliárias a tokens digitais em Santa Catarina, a tokenização imobiliária permanece uma alternativa viável e vantajosa para proprietários que buscam inovação e maior rendimento com seus imóveis. É imprescindível desenvolver operações que respeitem o sistema registral tradicional, utilizando os ativos digitais imobiliários como instrumentos independentes, conforme o modelo de tokenização sediado em plataformas confiáveis.

A experiência e a tecnologia da Aluguel Virtual podem ser decisivas para ajudar proprietários a simular e estruturar seus ativos digitais imobiliários de forma segura, rápida e eficiente, garantindo benefícios práticos e conformidade legal.

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