Proibição de vinculação de matrículas a tokens digitais em SC

Impactos e desafios da nova norma na segurança jurídica imobiliária

• 16/02/2026 02:26

Introdução

A recente edição do Provimento CGJ nº 43, de 18 de agosto de 2025, pela Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina instaurou uma importante vedação no registro imobiliário que tem gerado repercussões significativas no mercado de ativos digitais imobiliários no Estado. O normativo proíbe expressamente a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais, que são representações em blockchain ou outros instrumentos extrarregistrais utilizados para tokenizar imóveis. Essa decisão, que tem aplicação imediata, busca preservar a segurança jurídica do sistema registral tradicional diante do avanço da tecnologia e da inovação no setor imobiliário.

Este artigo detalha essa nova regulamentação, seus impactos práticos para proprietários de imóveis, agentes do mercado e gestores de ativos tokenizados, além de analisar as consequências para o futuro da tokenização no Brasil, com especial atenção aos benefícios e limitações impostos pelo cenário jurídico atual. Discute ainda como a Aluguel Virtual, empresa líder em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários na América Latina, tem se posicionado neste contexto para oferecer alternativas seguras e inovadoras para seus clientes.

Contexto Legal e Normativo

O Provimento CGJ nº 43/2025 alterou o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina, especialmente o artigo 685 acrescentando o § 2º, que estabelece a vedação explícita para que oficiais do registro de imóveis efetuem anotações, averbações ou registros vinculando matrículas imobiliárias a tokens digitais ou quaisquer representações em blockchain com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio imobiliário.

Essa medida foi proposta pelo Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB-SC) com objetivo preventivo, tendo em vista a inexistência de legislação federal específica que regule a tokenização imobiliária. A preocupação central é a preservação da segurança jurídica do sistema registral oficial, atualmente o único meio reconhecido para conferir publicidade e garantia das transações imobiliárias.

Riscos Identificados pela Corregedoria

O parecer motivador do provimento apontou diversos riscos potenciais associados à vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais, tais como:

• Insegurança na aquisição de imóveis;
• Fragilidade da cadeia dominial;
• Ausência de proteção ao consumidor;
• Ameaça ao sistema registral oficial;
• Possibilidade de sonegação tributária, lavagem de dinheiro e operações sem transparência.

Esses fatores foram decisivos para a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina estabelecer a proibição como forma de evitar práticas que possam comprometer a integridade e confiabilidade do mercado imobiliário.

Impactos Práticos para Proprietários e Investidores

Para proprietários de imóveis com valor superior a R$ 500 mil, ou aqueles que enfrentam dificuldades como leilões ou débitos de IPTU e condomínio, essa regulamentação impõe restrições ao uso da tokenização tradicional como forma de representar direitos sobre seus imóveis.

Tokenizar um imóvel cria um ativo digital que representa frações ou direitos econômicos sobre o bem, facilitando a liquidez, diversificação e acessibilidade para investidores. Com a proibição vigente em Santa Catarina, os proprietários perdem a possibilidade de registrar diretamente no cartório essas tokenizações vinculando-as à matrícula imobiliária, exigindo que estes busquem soluções alternativas para operar com tokens de forma segura e regular.

Inclusive, muitos proprietários que buscam renda extra por meio do aluguel de seus ativos digitalizados podem ser impactados, já que o registro vinculativo é parte do processo para garantir transparência e segurança aos locatários e investidores.

Tabela Comparativa: Registro Cartorário vs. Tokenização Digital

Para proprietários com imóveis contestados judicialmente, em processo de leilão, ou que enfrentam débitos, o cenário requer atenção redobrada para evitar riscos jurídicos e financeiros.

Alternativas e Soluções pela Gestão Profissional

Diante das restrições normativas, empresas especializadas em gestão e tokenização, como a Aluguel Virtual, oferecem modelos inovadores que não dependem da vinculação direta das matrículas a tokens digitais via registros cartorários.

A tokenização proposta pela Aluguel Virtual não segue o modelo tradicional de timesharing. Em vez disso, facilita a criação de ativos digitais imobiliários tokenizados, que podem ser alugados para compor compulsórios para outras empresas, garantindo segurança, compliance e rentabilidade para proprietários que buscam renda extra ou liquidez de seus imóveis.

Casos Práticos

1. Tokenização sem registro cartorário:
   Um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00 é tokenizado em 100.000 tokens digitais, cada um representando 0,001% do imóvel. Nesse modelo, o proprietário pode alugar os tokens para investidores institucionais que compõem o compulsório de suas operações, gerando renda mensal de R$ 5.000,00, sem a necessidade do registro vinculativo de token na matrícula.

2. Impacto da proibição na comercialização:
   Suponha que um proprietário de imóvel em SC, com tokenização vinculada à matrícula, e que vendeu parte dos tokens a investidores, depare-se com o cancelamento desta vinculação pelo cartório. Isso pode gerar insegurança jurídica e dificuldade na revenda dos tokens, ressaltando a importância do suporte especializado para estruturar operações conformes.

3. Renda extra para proprietários com imóveis em leilão:
   Um imóvel com preço mínimo de venda em leilão por R$ 600.000,00 pode ser tokenizado via modelo digital da Aluguel Virtual e alugado a terceiros, gerando receita antes mesmo de uma possível adjudicação, mitigando perdas financeiras.

Contextualização da Aluguel Virtual

Como líder na América Latina em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, a Aluguel Virtual possui tecnologia avançada para criar ativos digitais que reproduzem direitos econômicos dos imóveis de forma segura, apartada do registro tradicional, alinhada com as regulamentações vigentes. Essa abordagem permite ao proprietário explorar a liquidez e rentabilidade da tokenização imobiliária sem infringir limites legais atuais.

Conclusão

A proibição da vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais no Estado de Santa Catarina representa um marco importante no avanço regulatório do mercado imobiliário tokenizado. Embora restrinja práticas tradicionais, aponta para a necessidade de soluções inovadoras e regulares para gestar e operar ativos digitais imobiliários.

Proprietários que desejam obter renda extra, melhorar liquidez ou proteger seus imóveis frente a dificuldades financeiras podem contar com serviços especializados para realizar tokenizações seguras e rentáveis, como oferecido pela Aluguel Virtual.

Faça uma simulação em 2 minutos para entender como a tokenização pode ajudar a valorizar seu patrimônio dentro do atual cenário regulatório e descubra soluções práticas para aproveitar os benefícios da tecnologia sem abrir mão da segurança jurídica.

Não deixe seu imóvel parado, maximize seu potencial financeiro com ativos digitais imobiliários com suporte legal e tecnológico adequado.