SC proíbe vínculo de matrículas a tokens digitais

Medida reforça segurança jurídica e impacta tokenização imobiliária no Estado

• 16/02/2026 01:51

Tokenização de Imóveis em Santa Catarina: Implicações do Provimento CGJ nº 43/2025

Nos últimos anos, a tokenização de imóveis vem ganhando destaque como uma inovação capaz de democratizar o acesso ao mercado imobiliário, facilitando investimentos e proporcionando liquidez a ativos tradicionalmente ilíquidos. No entanto, recentes mudanças regulatórias em Santa Catarina vêm estabelecendo limitações significativas nesse cenário. Em agosto de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina emitiu o Provimento CGJ nº 43, proibindo a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais no Estado, medida que traz impactos relevantes para proprietários, investidores e operadores do mercado imobiliário.

Este artigo detalha as implicações dessa normativa, os motivos que levaram à sua adoção, seus reflexos práticos e como proprietários de imóveis e interessados no setor podem se posicionar diante dessas mudanças. Além disso, abordaremos o papel da tokenização imobiliária e sua relação com a segurança jurídica, contextualizando a atuação da Aluguel Virtual neste ambiente regulatório.

Impactos do Provimento CGJ nº 43/2025

Em 18 de agosto de 2025, o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina foi alterado para acrescentar o § 2º ao artigo 685, estabelecendo que “é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio”.

Contextualização da Normativa

Essa determinação tem caráter preventivo e busca proteger a segurança jurídica tradicional do sistema registral imobiliário. Importa destacar que a tokenização imobiliária consiste no processo de fragmentação da propriedade do imóvel em ativos digitais, que podem representar direitos econômicos ou jurídicos sobre o bem, registrados em blockchain.

Entretanto, a ausência de legislação federal específica sobre a matéria suscita riscos apontados pelo Registro de Imóveis do Brasil - Seção SC (RIB-SC), tais como insegurança na aquisição, fragilidade da cadeia dominial, ausência de proteção ao consumidor, exposição ao risco de sonegação tributária, lavagem de dinheiro e movimentações sem transparência, além da ameaça ao funcionamento do sistema registral.

Implicações práticas para o mercado imobiliário em Santa Catarina

Para proprietários com imóveis avaliados em mais de R$ 500 mil, bem como para donos com dívidas em IPTU ou condomínio e aqueles que enfrentam processos de leilão, essa medida implica restrições para o uso de tokens digitais como instrumento de registro ou garantia.

Tabela comparativa: antes e depois do Provimento CGJ nº 43/2025

Casos práticos

1. Proprietário que planejava realizar a tokenização para levantar capital:

Imagine um imóvel listado por R$ 1 milhão, que seria fracionado em 10 mil tokens digitais, cada um representando uma fração do ativo.

• Antes da proibição, o proprietário poderia emitir os tokens, registrando-os em blockchain;
• Após o provimento, não é possível vincular esses tokens à matrícula imobiliária, desconsiderando o reconhecimento oficial da titularidade via token.

2. Investidor buscando adquirir uma fração tokenizada de imóvel:

• Em Santa Catarina, com a nova regra, contratos e documentos extrarregistrais podem existir, mas não terão a segurança do registro público imobiliário;
• O risco de insegurança jurídica aumenta, demandando análise criteriosa antes da aquisição.

O papel da Aluguel Virtual na gestão dos ativos digitais imobiliários

A Aluguel Virtual atua na gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, mas diferenciando-se de modelos tradicionais como timesharing. A empresa tokeniza imóveis de clientes e cria ativos digitais imobiliários para aluguel desses ativos, tornando-os instrumentos para composição de compulsórios em outras empresas.

Neste cenário regulatório, a Aluguel Virtual destaca o valor de garantir que os ativos digitais se alinhem às normativas vigentes, promovendo segurança e confiabilidade nos investimentos.

Orientações para proprietários e investidores

Diante das novas restrições, proprietários e investidores devem tomar cuidados específicos:

• Avaliar as alternativas legais e operacionais para utilizar a tokenização sem infringir o novo provimento;
• Considerar a consultoria especializada para analisar impactos tributários e contratuais;
• Monitorar a evolução da legislação federal, que poderá estabelecer diretrizes uniformes.

Conclusão

A proibição estabelecida pela Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina de vincular matrículas imobiliárias a tokens digitais reforça a necessidade de cautela no uso dessas tecnologias inovadoras, especialmente pela ausência de regulamentação em âmbito nacional. Para proprietários de imóveis, especialmente aqueles acima de R$ 500 mil ou em situações de risco patrimonial, essa medida impacta a estratégia de monetização e gestão de seus ativos digitais.

A Aluguel Virtual mantém-se à disposição para auxiliar clientes na gestão adequada de seus ativos imobiliários tokenizados, alinhando inovação e compliance. Realize uma simulação rápida em 2 minutos em nossa plataforma para conhecer possibilidades personalizadas de rentabilização do seu imóvel com a tecnologia de tokenização respeitando as normas vigentes.

Nossa experiência demonstra que a tokenização pode trazer liquidez e segurança quando realizada dentro de parâmetros claros e regulatórios.

Fique atento às atualizações regulatórias e conte conosco para inovar com segurança jurídica.