SC proÃbe vÃnculo de matrÃculas a tokens digitais
Nova norma reforça segurança jurÃdica e regula tokenização no mercado imobiliário
A Tokenização de Imóveis em Santa Catarina e o Provimento CGJ nº 43/2025: O que você precisa saber
Com o avanço da digitalização no mercado imobiliário, especialmente através da tokenização de ativos, surgem novos desafios regulatórios para garantir a segurança jurÃdica das transações. Em 18 de agosto de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina publicou o Provimento CGJ nº 43, que altera o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial, estabelecendo uma vedação expressa sobre a vinculação de matrÃculas imobiliárias a tokens digitais.
Essa medida surge em meio ao crescimento acelerado das iniciativas de tokenização imobiliária, que fraciona a propriedade de imóveis em ativos digitais registrados em blockchain. A tokenização permite a representação de direitos econômicos e jurÃdicos sobre o imóvel, possibilitando formas inovadoras de investimento e composição de garantias. Contudo, a ausência de legislação federal especÃfica e os riscos associados à segurança do sistema registral levaram à adoção dessa norma estadual com o intuito de preservar a integridade do sistema e proteger os envolvidos nas operações.
Contexto e Alteração Normativa
O Provimento CGJ nº 43/2025 acrescenta o § 2º ao art. 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina, que determina expressamente: "é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrÃcula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domÃnio".
Essa vedação reforça a exclusividade do sistema registral oficial como único meio para conferir segurança jurÃdica na aquisição e alienação dos imóveis no Estado. O objetivo central é evitar riscos como insegurança na aquisição, fragilidade na cadeia dominial, ausência de proteção ao consumidor, vulnerabilidades ao sistema de registro e eventuais usos ilÃcitos como lavagem de dinheiro e sonegação fiscal.
Riscos Identificados na Tokenização Sem Regulação
O parecer que fundamentou o provimento identificou vários riscos associados à vinculação de matrÃculas a tokens digitais sob a ausência de legislação federal clara:
- Insegurança jurÃdica para adquirentes, pois a tokenização não integra formalmente o sistema registral.
- Fragilidade da cadeia dominial, já que a titularidade vigente no cartório não seria refletida automaticamente nos tokens.
- Ausência de proteção ao consumidor, que pode adquirir tokens sem a garantia plena sobre o bem imóvel.
- PossÃveis brechas para operações ilegais como sonegação tributária e lavagem de dinheiro, dificultadas de serem fiscalizadas devido a movimentações extrarregistrais.
- Ameaça direta ao sistema registral, que é a base da segurança jurÃdica imobiliária no paÃs.
Tabela comparativa da segurança jurÃdica antes e depois do Provimento CGJ nº 43/2025:
| Segurança jurÃdica na tokenização imobiliária em SC | Antes do Provimento | Após o Provimento CGJ nº 43/2025 |
|---|---|---|
| Vinculação Registral | Ausência | Vedada |
| Registro Cartorário | Obrigatório para titularidade | Exclusivo para titularidade |
| Anotações sobre Tokens | Permitidas de modo não oficial | Proibidas |
| Proteção ao Consumidor | Incerta | Amparada pelo sistema registral |
| Fiscalização | Complexa e incerta | Direta pelo registro |
Impactos práticos para proprietários e investidores
Para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil e clientes com imóveis em situação delicada, como concorrendo para leilão ou com dÃvidas de IPTU e condomÃnio, o novo provimento impõe limitações claras ao uso dos tokens digitais como instrumentos oficiais de comprovação de titularidade. Isso significa que qualquer operação que busque utilizar tokens vinculados formalmente à matrÃcula precisa ser reavaliada para evitar nulidades ou inseguranças jurÃdicas.
Por outro lado, a norma reforça o papel do sistema registral tradicional, garantindo que as anotações e registros imobiliários continuem sendo a base fundamental para a segurança dessas operações.
Para quem busca renda extra ou opções de fracionamento da propriedade via ativos digitais, a recomendação é buscar plataformas e tecnologias que atuem dentro dos limites legais e que não vinculem diretamente os tokens ao registro cartorário, preservando a titularidade conforme o sistema oficial.
Casos Práticos
Caso 1 â Venda fracionada de imóvel tokenizado no modelo tradicional:
Um imóvel com valor de mercado de R$ 1.200.000,00 é tokenizado em 1.200 tokens. Antes do provimento, investidores podiam adquirir tokens acreditando que detinham direitos proporcionais ao imóvel sem um respaldo formal no registro. Com a vedação, os tokens perdem validade como prova de titularidade, sendo necessário o registro formal das frações no cartório, o que pode inviabilizar a operação iniciada.
Caso 2 â Imóvel com saldo de IPTU em atraso e tokenização empregada como garantia para um empréstimo:
Antes, a tokenização poderia ser aceita em algumas operações extrarregistralmente. Agora, com a norma, o registro deve preceder qualquer garantia formal. Portanto, o proprietário precisa regularizar a matrÃcula e usar o sistema oficial para garantir a operação, preservando a segurança jurÃdica do financiamento.
Caso 3 â Proprietário buscando rentabilizar patrimônio via ativos digitais:
A tokenização pode continuar sendo utilizada como instrumento financeiro desvinculado da matrÃcula imobiliária. Plataformas, como a Aluguel Virtual, que tokenizam imóveis sem vincular formalmente à matrÃcula, oferecem soluções para renda extra com segurança e conformidade, alugando esses ativos digitais para composição de compulsórios em outras empresas.
Como a Aluguel Virtual atua no contexto da nova regulamentação?
A Aluguel Virtual, empresa lÃder em Gestão e Tokenização de Ativos Digitais Imobiliários na América Latina, possui tecnologia e expertise para tokenizar imóveis de clientes no modelo seguro e regularizado. Ao manter a conformidade legal, a empresa cria ativos digitais imobiliários que são vinculados a direitos econômicos e locatÃcios, sem infringir as normas do sistema registral vigente.
Assim, proprietários podem se beneficiar da geração de renda extra com segurança, evitando riscos legais associados à tokenização que conflita com a matrÃcula imobiliária.
Conclusão e Próximos Passos
A proibição da ligação direta entre matrÃculas imobiliárias e tokens digitais no Estado de Santa Catarina, através do Provimento CGJ nº 43/2025, representa um marco regulatório importante para resguardar a segurança do mercado imobiliário frente à s inovações tecnológicas.
Para proprietários, investidores e interessados em tokenização de imóveis, é fundamental estar atento às normas estaduais e federais, adotando soluções que garantam respaldo legal e proteção dos direitos.
Nossa recomendação é que você faça uma avaliação do nÃvel de segurança e conformidade da tokenização imobiliária aplicada ao seu imóvel com especialistas no setor. Com as ferramentas da Aluguel Virtual, é possÃvel realizar essa análise e simulação de rendimento em apenas 2 minutos, com transparência e praticidade.
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