SC proíbe vínculo de matrícula a tokens digitais

Medida reforça segurança jurídica e traz impactos na tokenização imobiliária

• 16/02/2026 00:46

Provimento CGJ-SC nº 43: Impactos na Tokenização Imobiliária em Santa Catarina

Nos últimos anos, a tokenização imobiliária tem ganhado crescente atenção como uma inovação que permite a transformação de imóveis em ativos digitais fracionados, facilitando investimentos e a composição de rendas extras para proprietários. No entanto, em 18 de agosto de 2025, a Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina (CGJ-SC) publicou o Provimento nº 43, que altera o Código de Normas local, proibindo expressamente a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais. Esta decisão ressalta a complexidade e os desafios regulatórios diante do avanço das tecnologias como blockchain no setor imobiliário, impondo um importante marco para o mercado de ativos digitais imobiliários no Estado.

Esta diretriz, que reforça a exclusividade do sistema registral oficial para assegurar a segurança jurídica das transações imobiliárias tradicionais, tem potencial para impactar diretamente donos de imóveis, investidores e empresas especializadas em tokenização, como a Aluguel Virtual, que utiliza tecnologia para gerir e alugar ativos digitais imobiliários, proporcionando liquidez e facilidade para proprietários que buscam rendimento extra. A seguir, examinaremos os detalhes da norma, suas motivações, riscos apontados e os possíveis impactos práticos para o mercado imobiliário e de ativos digitais.

Contexto Normativo e Mudança no Código de Normas

Em 18 de agosto de 2025, a CGJ-SC editou o Provimento nº 43, inserindo o § 2º ao artigo 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial. A nova disposição estabelece que "é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio".

Esta medida tem caráter preventivo e visa preservar a segurança jurídica que o sistema registral tradicional oferece, em face da ausência de legislação federal que regulamente a tokenização imobiliária e da proliferação de iniciativas que buscam vincular tokens digitais diretamente às matrículas imobiliárias. A alteração destaca a necessidade de manter o registro imobiliário como a única fonte oficial para conferir titularidade de domínio, evitando possíveis conflitos registrários e discrepâncias jurídicas.

Riscos Identificados pelo Parecer Técnico

O parecer que fundamentou o provimento listou diversos riscos associados à vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais extrarregistrados:

• Insegurança na aquisição de imóveis e fragilidade da cadeia dominial;
• Ausência de proteção efetiva ao consumidor diante da estrutura descentralizada;
• Possibilidade de ameaças ao sistema registral oficial, comprometendo sua função primordial;
• Risco de utilização para práticas ilícitas, como sonegação tributária, lavagem de dinheiro e movimentações financeiras sem transparência.

Estes pontos evidenciam uma preocupação prudencial em proteger o sistema formal de registro imobiliário e garantir que as transações mantenham a transparência e segurança esperadas para o mercado e os consumidores.

Impactos Práticos para Proprietários e Investidores

A legislação estadual vigente determina que os oficiais de registro de imóveis em Santa Catarina não poderão associar qualquer matrícula imobiliária a um token digital ou qualquer representação em blockchain que pretenda representar a titularidade. Assim, registros extrarregistrais relacionados a ativos digitais imobiliários terão restrições quanto à efetivação e reconhecimento legal.

Para proprietários de imóveis, especialmente aqueles com propriedades avaliadas em mais de R$500 mil, que planejam utilizar a tokenização para gerar renda extra, esta norma impõe limitações importantes na forma como seus ativos podem ser geridos digitalmente no Estado. Da mesma forma, donos de imóveis em situação de risco, como aqueles em vias de leilão ou com débitos tributários, precisam estar atentos às implicações dessa vedação em suas estratégias de asset management.

Por outro lado, empresas que trabalham com tokenização de imóveis, como a Aluguel Virtual, que cria ativos digitais imobiliários para aluguel como base para composição de compulsórios, terão que ajustar suas operações para respeitar as restrições locais, focando em soluções que não envolvam vinculação direta com matrículas no registro oficial.

Comparativo entre Tokenização com e sem Vinculação ao Registro Imobiliário

Casos Práticos e Cálculos

Considere um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00 que poderia ser tokenizado em 1.000 tokens digitais, com valor unitário de R$ 1.000,00 cada. Em um modelo com vinculação registral, cada token representaria um direito juridicamente reconhecido, potencialmente facilitando a negociação e reduzindo riscos legais.

Com a restrição atual, a tokenização deve ocorrer sem vinculação formal, o que pode exigir cuidados adicionais para assegurar valor e confiança no ativo, e impactar o preço dos tokens, que poderão sofrer deságio para cobrir riscos percebidos pelos investidores.

Contextualização da Aluguel Virtual

Como líder em Gestão e Tokenização de Ativos Digitais Imobiliários na América Latina, a Aluguel Virtual oferece uma plataforma tecnológica que cria e administra ativos digitais imobiliários, facilitando a geração de renda para proprietários de imóveis de alta valor e aqueles que buscam alternativas para imóveis em risco de leilão, saldo de IPTU ou condomínio. A restrição de vinculação prevista pelo CGJ-SC reforça a importância da expertise na gestão desses ativos digitais sem a vinculação direta à matrícula, buscando sempre segurança e conformidade.

Conclusão

A proibição estabelecida pelo Provimento CGJ nº 43/2025 em Santa Catarina é um marco relevante na regulamentação do mercado imobiliário digital, refletindo as preocupações quanto à segurança jurídica e à proteção do sistema registral. Proprietários e investidores devem acompanhar atentamente as mudanças regulatórias e adaptar suas estratégias de acordo.

Para proprietários que desejam transformar seus imóveis em ativos digitais e buscar uma renda extra, a tokenização sem a vinculação registral pode ser uma alternativa viável quando gerida por empresas especializadas e confiáveis como a Aluguel Virtual.

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