Santa Catarina veta vinculação de imóveis a tokens digitais
Nova regra preserva segurança jurídica e afeta tokenização imobiliária no Estado
Proibição da Vinculação de Matrículas Imobiliárias a Tokens Digitais em Santa Catarina
A Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina publicou em agosto de 2025 o Provimento CGJ nº 43, que alterou o Código de Normas do Foro Extrajudicial. Essa mudança normatiza a vedação da vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais no Estado, estabelecendo importantes limites para iniciativas envolvendo ativos digitais imobiliários. A alteração normativa visa garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias diante do potencial impacto da tecnologia blockchain e dos ativos digitais.
A inovação trazida pela tokenização de imóveis vem ganhando espaço na América Latina, oferecendo maior liquidez e possibilidades de investimento ao fracionar a propriedade de bens imobiliários em ativos digitais. No entanto, a ausência de legislação federal clara tem gerado dúvidas e debates sobre a legalidade e segurança dos registros relacionados aos tokens imobiliários. Em Santa Catarina, a medida emergencial busca resguardar o sistema registral oficial, considerado o pilar da segurança jurídica imobiliária.
Vedação de vinculação
O novo dispositivo acrescentado ao art. 685 do Código de Normas determina expressamente que é proibido aos oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis realizar quaisquer anotações, averbações ou registros que vinculem a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou quaisquer outros instrumentos extrarregistrais, independentemente da intenção de representar a titularidade do domínio.
Essa determinação impede que direitos econômicos ou jurídicos representados por ativos digitais imobiliários sejam atrelados formalmente às matrículas imobiliárias registradas no sistema público oficial. Tal medida reforça a exclusividade do registro tradicional para conferir validade e segurança às transações relacionadas à propriedade imobiliária.
Motivações e riscos apontados
O Registro de Imóveis do Brasil Seção Santa Catarina (RIB-SC) propôs a alteração normativa com caráter preventivo, em razão da ausência de regulamentação federal que orientasse a integração entre registros tradicionais e ativos digitais imobiliários.
O parecer que fundamentou a proibição salientou diversos riscos associados à vinculação de matrículas a tokens digitais, tais como:
- Insegurança jurídica na aquisição de imóveis devido à duplicidade de registros ou ausência de clareza na titularidade;
- Fragilidade da cadeia dominial, comprometendo a garantia do direito real;
- Falhas na proteção ao consumidor, especialmente investidores de ativos tokenizados imobiliários;
- Potencial ameaça à confiabilidade do sistema registral tradicional;
- Riscos relacionados a sonegação fiscal, lavagem de dinheiro e operações sem a devida transparência.
Implicações práticas
Para os proprietários de imóveis que possuem ativos digitais imobiliários gerados por tokenização, a normativa traz limitações significativas no Estado de Santa Catarina. As operações que buscarem vincular tokens digitais ao registro oficial poderão encontrar barreiras legais, dificultando a negociação com respaldo registral formal.
A proibição torna imediato o entendimento de que o sistema registral tradicional permanece como única fonte oficial para registro e comprovação da propriedade imobiliária no Estado. Embora a tokenização continue podendo representar direitos econômicos, essa representação não terá equivalência registral perante os cartórios estaduais.
Tabela comparativa: Antes e Depois da Proibição
| Aspecto | Antes da Proibição | Depois da Proibição |
|---|---|---|
| Registro Oficial | Possibilidade de análises caso a caso | Proibida a vinculação de tokens à matrícula |
| Segurança Jurídica | Em evolução, sem regulamentação expressa | Sistema tradicional exclusivo como fonte oficial |
| Reconhecimento de Tokens | Ambíguo e informal | Vedado formalmente pelos cartórios |
| Riscos Associados | Potencial aumento por ausência de normatização | Redução de riscos relacionados a cadeia dominial e fraudes |
Casos práticos
1. Investidor com imóvel tokenizado em SC
Um proprietário vendeu uma fração do imóvel tokenizado a investidores por meio de ativos digitais imobiliários. Sem registrar essa operação no cartório com vinculação ao imóvel, o comprador busca garantias pela tokenização.
Com a nova regra, o registro dessa fração no sistema oficial não pode ser realizado atrelado ao token, o que implica maior risco para investidores, que passam a depender da confiança no emissor do token e de contratos extrajudiciais.
2. Proprietário de imóvel com saldo em IPTU e tokenização
Um proprietário possui débito em IPTU e criou um ativo digital imobiliário para captação de recursos via aluguel desse ativo.
Com a proibição, os cartórios não reconhecerão qualquer vínculo formal entre seu IPTU e o ativo digital, implicando que a propriedade formal vinculada ao pagamento de tributos permanecerá desconectada dos direitos demonstrados pelo token.
Impactos para o mercado e investidores
A decisão da Corregedoria de Santa Catarina impacta não apenas o mercado local, mas também serve como referência para outras unidades da federação diante da lacuna legislativa federal.
Investidores em ativos digitais imobiliários devem permanecer atentos às limitações atuais no registro oficial, avaliando riscos relativos à ausência de respaldo registral estatal. Para proprietários que buscam renda adicional a partir da tokenização, a compreensão da norma é essencial para alinhar expectativas e estratégias de investimento.
Oportunidades e alternativas
Apesar da restrição estadual, a tokenização de imóveis como forma de criação e aluguel de ativos digitais para composição de compulsórios e outras operações financeiras ainda é uma ferramenta viável, desde que compreendida como um extrarregistro.
A tecnologia da Aluguel Virtual permite aos proprietários tokenizar seus imóveis de forma inovadora, criando ativos digitais imobiliários que podem ser alugados para outras empresas comporem compulsórios, sem a vinculação registral direta que hoje é vedada em Santa Catarina.
A plataforma oferece segurança tecnológica, transparência nas operações e facilidade para os proprietários gerarem renda extra com seus ativos imobiliários, respeitando a regulamentação vigente.
Recomendações
Proprietários e investidores devem acompanhar as evoluções regulatórias federais que possam estabelecer diretrizes claras para registro e reconhecimento dos ativos digitais imobiliários.
Além disso, o suporte de especialistas jurídicos é fundamental para avaliar os impactos da nova norma e desenhar estratégias compatíveis com o cenário atual, protegendo direitos e mitigando riscos.
Conclusão
A proibição imposta pela Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina representa uma medida preventiva para preservar a segurança jurídica no mercado imobiliário diante da rápida incorporação de tecnologias digitais.
Embora imponha limitações para a vinculação direta de tokens digitais às matrículas imobiliárias, o movimento reforça a necessidade de sistemas oficiais sólidos e seguros.
Para proprietários com imóveis acima de R$ 500 mil que desejam explorar a geração de renda extra com ativos digitais imobiliários, a Aluguel Virtual disponibiliza tecnologia de tokenização que respeita o marco regulatório vigente, permitindo a criação e aluguel seguro de ativos digitais extrarregistrados.
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A legislação de Santa Catarina traz um alerta importante: a tokenização precisa caminhar junto da segurança jurídica para consolidar seu espaço no mercado imobiliário brasileiro", destaca um especialista do setor.