Santa Catarina proÃbe matrÃcula imobiliária vinculada a tokens
Medida visa preservar segurança jurÃdica e prevenir riscos em ativos digitais
Introdução
Recentemente, o Provimento CGJ nº 43, emitido em 18 de agosto de 2025, trouxe uma importante mudança regulatória no estado de Santa Catarina ao alterar o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial. A alteração proÃbe expressamente a vinculação de matrÃculas imobiliárias a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral que busque representar a titularidade ou direitos sobre imóveis no âmbito do sistema registral oficial do estado.
Essa medida, adotada em caráter preventivo pelo Registro de Imóveis do Brasil - Seção Santa Catarina (RIB-SC), sinaliza uma preocupação com a segurança jurÃdica do mercado imobiliário diante da ausência de uma legislação federal especÃfica para os ativos digitais imobiliários, como os advindos da tokenização de imóveis. A seguir, detalharemos as razões, implicações e impactos desta normativa, contextualizando para proprietários de imóveis e investidores interessados no tema.
1. Contextualização da Proibição na Normativa Catarinense
1.1 O que diz o Provimento CGJ nº 43/2025
A alteração normativa acrescentou o § 2º ao artigo 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina, estabelecendo que âé vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrÃcula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domÃnioâ.
Essa proibição é clara e abrange quaisquer registros que busquem vincular o imóvel oficial registrado e suas matrÃculas a qualquer ativo digital extraoficial.
1.2 Riscos que motivaram a medida
O parecer técnico e jurÃdico que fundamentou o provimento apontou diversos riscos: insegurança na aquisição de imóveis, fragilidade na cadeia dominial, ausência de proteção adequada ao consumidor, ameaça direta à integridade do sistema registral e riscos correlatos à lavagem de dinheiro, sonegação fiscal e movimentações opacas.
A decisão busca, portanto, preservar o sistema registral oficial como fonte exclusiva de segurança jurÃdica para transações imobiliárias no Estado, assegurando a cadeia dominial e a transparência.
2. Implicações para Proprietários e Investidores de Ativos Digitais Imobiliários
2.1 O que é tokenização imobiliária
A tokenização consiste no processo de fracionar a propriedade de um imóvel em partes digitais, os chamados tokens, que podem ser registrados em blockchain e representam direitos econômicos ou jurÃdicos sobre o bem. Esse modelo permite maior liquidez e democratização do investimento em imóveis.
No entanto, a ausência de regulamentação federal especÃfica ainda gera incertezas jurÃdicas e falta de respaldo nos registros oficiais.
2.2 Impactos da proibição em Santa Catarina
Proprietários de imóveis que busquem converter seus imóveis em ativos tokenizados dentro do estado encontrarão restrições para qualquer vinculação destes tokens à s matrÃculas oficiais de seus imóveis. Isso significa que qualquer tentativa de registrar ou averbar no cartório local atos que associem diretamente esses ativos digitais à matrÃcula imobiliária poderá ser recusada.
Para investidores, a ausência dessa vinculação direta pode gerar insegurança e dificuldade na comprovação plena da titularidade e direitos em eventual litÃgio.
3. Comparação entre Sistema Registral Oficial e Tokenização Extra-registral
| Aspecto | Sistema Registral Oficial | Tokenização Imobiliária |
|---|---|---|
| Registro | Cartório de Registro de Imóveis | Plataforma digital em blockchain ou similar |
| Segurança jurÃdica | Alta, com respaldo legal e fiscal | Variável, sem regulamentação uniforme |
| Liquidez | Tradicionalmente limitada | Maior, possibilita fragmentação e negociação rápida |
| Transparência | Total, público e auditável | Depende da plataforma, pode haver riscos |
| Riscos relacionados | Menores, regulação robusta | Lavagem de dinheiro, fraudes, sonegação tributária |
4. Casos Práticos
4.1 Caso 1 - Proprietário com imóvel de R$ 700 mil em Santa Catarina
Imagine um proprietário que deseja converter seu imóvel em ativo tokenizado para diversificar investimentos e obter renda adicional por meio da locação do token. Com o Provimento, esse proprietário não poderá vincular a matrÃcula imobiliária oficial do imóvel a esse token digital no estado de Santa Catarina.
Se tentar registrar essa vinculação no cartório local, o pedido será recusado, mantendo a tradicional cadeia dominial separada da tokenização. Assim, o proprietário deve avaliar alternativas, como operar tokenização sem vinculação registral, estando ciente dos riscos.
4.2 Caso 2 - Investidor adquirindo tokens ligados a imóveis em Santa Catarina
Um investidor que adquira ativos digitais lastreados em imóveis tokenizados do estado de Santa Catarina deve fazer due diligence aprofundada e considerar que esses tokens não terão vÃnculo registrado oficialmente na matrÃcula do imóvel. Isso exige avaliação do risco jurÃdico e da confiabilidade da plataforma emissora.
5. Contextualização da Aluguel Virtual na Atualidade
A Aluguel Virtual, lÃder na América Latina em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, atua justamente nesse cenário complexo, com tecnologia aprimorada que permite a criação de ativos digitais imobiliários tokenizados para clientes, sem identificar diretamente os imóveis no sistema registral oficial â evitando conflitos legais nos estados com proibições como Santa Catarina.
Além disso, a empresa oferece soluções para aluguel destes ativos, viabilizando renda adicional aos proprietários, mesmo diante das restrições regulamentares locais, e assegurando transparência, governança e compliance na operação.
Iniciativas assim demonstram o papel crucial da tecnologia para adaptar o mercado imobiliário às demandas atuais, respeitando alicerces legais.
6. Conclusão
A norma da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina estabelece uma clara proibição para o vÃnculo de matrÃculas imobiliárias oficiais a tokens digitais e similares, buscando a preservação da segurança jurÃdica do sistema registral e prevenção de riscos significativos ao mercado imobiliário e consumidores.
Esse cenário essencialmente reforça a necessidade de avaliar cuidadosamente a tokenização imobiliária, entendendo o contexto regulatório de cada estado, os riscos envolvidos e as possibilidades de operação segura.
Para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil que desejam explorar a tokenização para obter renda extra, assim como para investidores interessados, a recomendação é contar com tecnologias e serviços especializados que respeitem a legislação vigente e assegurem compliance.
No próximo passo, convidamos você a fazer uma simulação rápida em nosso site, para entender como a tokenização pode ser feita de forma segura e rentável com o apoio da Aluguel Virtual, levando segurança e inovação para seu patrimônio em poucos minutos.
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