Tokens RWA movimentam R$3,1 bi, mas normas ameaçam futuro
CVM propõe mudanças que podem impactar tokenização de recebíveis no Brasil.
Tokens RWA no Brasil: Crescimento Acelerado e Impactos da Nova Proposta Regulatória da CVM
Introdução
O mercado de tokens lastreados em ativos reais, conhecidos como tokens RWA, tem mostrado um crescimento impressionante no Brasil desde 2018. Através das plataformas reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para crowdfunding de investimentos, o volume negociado saltou de aproximadamente R$ 200 milhões em 2024 para R$ 3,1 bilhões até o terceiro trimestre de 2025, com mais de 600 ofertas realizadas. Esse crescimento acelerado evidencia o interesse dos investidores por ativos digitais imobiliários e outros recebíveis tokenizados, produtos que oferecem oportunidades únicas de diversificação e acesso a retornos previsíveis com tickets acessíveis.
Apesar desse avanço marcante, uma nova proposta de regulamentação da CVM gera apreensão entre o setor. Se implementada na forma atual, essa norma pode inviabilizar a tokenização de recebíveis de pequenas e médias empresas, que hoje dominam o mercado brasileiro de ativos digitais imobiliários. Essa situação representa um risco grande para a inovação financeira e para os proprietários de imóveis que buscam rentabilizar seus ativos por meio da tokenização, como é oferecido pela Aluguel Virtual, que atua precisamente na gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários para maximizar o valor dos imóveis de seus clientes.
Crescimento do Mercado de Tokens RWA no Brasil
Desde as primeiras ofertas realizadas pelo Mercado Bitcoin em 2018, o mercado de tokens RWA tem experimentado uma evolução notável. Inicialmente, as captações via plataformas de crowdfunding estavam restritas a setores como fintechs, agritechs e edtechs. Com a compreensão e flexibilização da CVM em aceitar tokens emitidos por securitizadoras de capital fechado, respeitando limites específicos de receita e patrimônio, abriu-se espaço para que tokens representando frações de recebíveis fossem amplamente adotados.
Esse ajuste regulatório impulsionou a captação, que passou de um mercado de R$ 200 milhões anuais para R$ 1,5 bilhão em 2024, chegando a um total de R$ 3,1 bilhões no terceiro trimestre de 2025. Hoje, mais de 70 plataformas operam autorizadas, e o setor registra um número crescente de investidores interessados em diversificar seus portfólios com ativos reais tokenizados.
Propostas Regulamentares da CVM e Seus Impactos
A CVM, ao longo de 2026, apresentou uma consulta pública propondo mudanças importantes na regulamentação do crowdfunding de investimentos. Entre os ajustes sugeridos, destacam-se:
- Ampliação do acesso para securitizadoras, cooperativas e produtores rurais.
- Permissão para empresas de médio e grande porte utilizarem crowdfunding sem limite de receita bruta.
- Modularização do teto de captação, com limite de até R$ 50 milhões para securitizadoras.
- Controle do limite anual de investimento para pessoas físicas por plataforma.
- Obrigatoriedade de publicação de indicadores de adimplência e desempenho pelas plataformas.
Embora alguns desses pontos representem avanços para o setor, buscando maior competitividade e governança, outras exigências propostas preocupam profundamente a comunidade de tokenização.
Principais Pontos de Preocupação na Consulta Pública
Isac Costa, diretor do Instituto Brasileiro de Inovação e Tecnologia (IBIT), enfatiza cinco principais dispositivos na proposta que podem fragilizar o mercado de tokens tokenizados em recebíveis:
1. Restrições ao lastro e uso de cedente único:
Proibição de securitizadoras usarem como lastro títulos de dívida de um único devedor com registro na CVM. Essa regra impediria práticas de "warehousing", comuns para proporcionar agilidade e fluxo contínuo de ofertas. Também impõe limitações de R$ 50 milhões por oferta e intervalo mínimo de 120 dias entre captações, o que impacta o financiamento ágil de pequenas e médias empresas.
2. Registro obrigatório para securitizadoras:
Ao exigir registro na CVM, as ofertas destinadas ao varejo sofreriam o limite de exposição máxima de 20% por devedor, incompatível com o modelo atual de tokenização que habitualmente concentra operações em poucos cedentes.
3. Contradições no agronegócio e mercado imobiliário:
Exigência de "habite-se" para lastros imobiliários e restrições que inviabilizam operações rurais e imobiliárias comuns no crowdfunding de ativos reais.
4. Exigências operacionais desproporcionais:
Obrigatoriedade de rating para todos os títulos acessíveis ao varejo. Auditoria obrigatória para cada patrimônio separado e presença de agente fiduciário em todas as operações, o que onera desnecessariamente as operações de pequeno porte.
5. Prazos e travas que reduzem a eficiência das plataformas:
Vedação de novas ofertas por 120 dias após captação bem-sucedida quando lastro for de cedente único ou grupo comum, prejudicando a rotação e reposição de carteiras de tokens.
TABELA: Comparação das Condições Regulamentares Atuais e Propostas pela CVM
| Aspecto | Situação Atual | Proposta CVM | Impacto Potencial |
|---|---|---|---|
| Lastro e uso de cedente único | Permitido com flexibilidades | Restrito, proíbe para devedores já registrados | Pode travar liquidez e agilidade no setor de tokenização |
| Registro de securitizadoras | Registro facultativo | Registro obrigatório | Limite de exposição de 20% por devedor impõe restrições operacionais |
| Requisitos para agronegócio e imobiliário | Menos rigorosos, adaptados | Exigências de "habite-se" e restrições aos destinatários | Pode inviabilizar grande parte das operações tokenizadas |
| Requisitos operacionais | Menos rigorosos para pequenas ofertas | Rating, auditoria e agente fiduciário em todas as operações | Custos e burocracia aumentam, prejudicando pequenas operações |
| Intervalos entre ofertas | Sem restrições específicas | Intervalo mínimo de 120 dias entre captações | Reduz a capacidade de operação das plataformas |
Casos Práticos de Impacto para Proprietários de Imóveis
Vamos analisar três perfis de proprietários de imóveis interessados na tokenização para gerar renda através da criação de ativos digitais imobiliários alugados para composição de compulsórios:
Caso 1: Proprietário com imóvel tokenizado no valor de R$ 1.000.000,00
- Rendimento mensal esperado com aluguel do ativo digital: 0,6% do valor tokenizado.
- Renda mensal: R$ 6.000,00
- Impacto da regra de intervalo de 120 dias: redução na liquidez impede nova oferta para ampliação do portfólio dentro desse período.
Caso 2: Pequena empresa securitizadora tokenizando recebíveis imobiliários no valor de R$ 20.000.000,00
- Limite proposto de captação de R$ 50 milhões permite ciclos de captação controlados.
- A exigência do limite de exposição de 20% por devedor para varejo restringe possibilidade de captar capital para grandes cedentes.
Caso 3: Investidor pessoa física aplicando até R$ 250.000,00 em plataformas de tokenização
- Controle do limite anual por plataforma facilita o investimento segmentado, mas pode limitar diversificação se houver poucas plataformas.
- Mudanças no processo de registro das securitizadoras e suas obrigações podem afetar a confiança e transparência do mercado.
Contextualização da Aluguel Virtual
A Aluguel Virtual, como empresa líder na América Latina em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, oferece tecnologia avançada para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil que buscam aumentar sua renda de forma inteligente por meio da criação e aluguel de ativos tokenizados imobiliários. Nosso modelo difere do time sharing tradicional, proporcionando ao proprietário liquidez e segurança aliadas a oportunidades de investimento inovadoras.
Diante das mudanças regulatórias propostas pela CVM, nosso compromisso é acompanhar de perto o debate e oferecer soluções personalizadas para que nossos clientes possam se beneficiar do potencial dos ativos tokenizados, mesmo em um cenário regulatório em evolução.
Conclusão
O mercado brasileiro de tokens RWA, especialmente na tokenização de recebíveis imobiliários, vive um momento de expansão significativa, mas enfrenta riscos com a nova proposta regulatória da CVM. Proprietários de imóveis, pequenas e médias empresas e investidores precisam estar atentos para as mudanças que podem impactar a liquidez e o funcionamento desse mercado inovador.
Para quem deseja aproveitar as vantagens de rentabilizar seus imóveis através da tokenização, a recomendação é agir com rapidez e aproveitar os modelos de negócio que ainda oferecem acessibilidade e eficiência, como os disponibilizados pela Aluguel Virtual. Faça uma simulação em nosso site em apenas 2 minutos e descubra como transformar seu imóvel em um ativo digital rentável com segurança e tecnologia de ponta.
Não deixe o futuro de sua renda imobiliária depender de burocracias e regulamentações desfavoráveis. Conte conosco para navegar neste mercado com confiança e inovação.