Santa Catarina proíbe vinculação de matrículas a tokens digitais

Medida reforça segurança jurídica e impacta tokenização imobiliária no Estado

• 15/02/2026 14:20

Tokenização Imobiliária: Santa Catarina Proíbe Vinculação de Matrículas a Ativos Digitais e Reconfigura o Mercado

Nos últimos anos, a tokenização imobiliária vem ganhando destaque como uma nova forma de representar direitos econômicos sobre imóveis por meio de ativos digitais. No entanto, um novo movimento regulatório em Santa Catarina tem levantado questionamentos importantes para o mercado imobiliário digital. Em agosto de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado publicou o Provimento CGJ nº 43, proibindo expressamente a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais, blocos em blockchain ou instrumentos extrarregistral semelhantes, com o objetivo de preservar a segurança jurídica das transações no sistema registral oficial do Estado.

Este artigo detalha as implicações dessa nova regulamentação para proprietários de imóveis, investidores e empresas especializadas em tokenização, destacando os pontos críticos da norma, seus impactos práticos e como a empresa Aluguel Virtual, líder na América Latina em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, atua nesse cenário para oferecer alternativas seguras e eficientes.

Entendendo a nova regulamentação em Santa Catarina

Em 18 de agosto de 2025, o Provimento CGJ nº 43 alterou o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina. O principal destaque da norma é a inserção do § 2º no artigo 685, que determina: “é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio”.

Essa vedação tem caráter preventivo, motivada pela ausência de uma legislação federal clara sobre o tema e pelo avanço de iniciativas de tokenização imobiliária, abrangendo imóveis que podem gerar valores expressivos, especialmente para proprietários com imóveis acima de R$ 500 mil reais. O Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB-SC) liderou a proposta da norma visando preservar a integridade do sistema registral.

Principais riscos apontados

O parecer técnico que fundamentou a alteração normativa destacou riscos relevantes associados à vinculação entre matrículas registro-imobiliárias e tokens digitais, tais como:

• Insegurança na aquisição de imóveis, devido à possível fragmentação e duplicidade de titularidades.
• Fragilidade da cadeia dominial, que pode comprometer a regularidade e a integridade do registro público.
• Ausência de proteção adequada ao consumidor, diante da complexidade e da inovação tecnológica envolvida.
• Risco de ameaça ao sistema registral oficial, elemento essencial para a segurança jurídica das transações imobiliárias.
• Potencial para sonegação tributária, lavagem de dinheiro e operações sem transparência.

Esses pontos evidenciam preocupações legítimas do sistema público registral frente à crescente digitalização dos direitos reais sobre imóveis.

Impactos práticos para proprietários e investidores

A proibição expressa da Corregedoria-Geral impacta diretamente proprietários de imóveis que planejavam utilizar a tokenização para compor renda extra ou acesso a liquidez via ativos digitais. Especialmente para imóveis com valor estimado acima de R$ 500 mil, onde é mais comum a utilização desses instrumentos para fracionamento e aluguel por meio de ativos digitais imobiliários.

Proprietários com imóveis em risco de leilão, ou com pendências de IPTU ou condomínio, também devem ter atenção, pois a impossibilidade de registrar tokens vinculados ao imóvel limita certas estratégias de regularização e monetização.

Em contrapartida, a decisão reafirma a exclusividade do sistema registral oficial para garantir a segurança jurídica nas operações imobiliárias, o que pode significar mais estabilidade na cadeia dominial, evitando fraudes e transações inseguras.

Tabela comparativa dos efeitos antes e depois da norma

Casos práticos de aplicação

1. Imagine um proprietário de um imóvel em Florianópolis avaliado em R$ 1 milhão que desejava tokenizar o imóvel para emissão de 1.000 ativos digitais imobiliários, permitindo a entrada de múltiplos investidores para compor renda extra via aluguel desses ativos. Com a norma, o cartório não poderá registrar essa vinculação, limitando a segurança jurídica da tokenização local.
2. Uma empresa de tokenização que operava tokenizando imóveis para aluguel compulsório, com objetivo de compor garantias para outras empresas, deverá adaptar seus modelos para operar com registros e contratos extrajudiciais, que não envolvam vinculação com matrícula cartorial no estado de Santa Catarina.
3. Proprietários de imóveis com pendências fiscais, que planejavam reforçar garantias via ativos digitais tokenizados vinculados ao imóvel, devem buscar orientações especializadas para alternativas seguras no contexto dessa nova regulamentação.

O papel da Aluguel Virtual diante da regulamentação

Como empresa líder e pioneira na gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários na América Latina, a Aluguel Virtual acompanha de perto as mudanças normativas e oferece soluções inovadoras que respeitam as diretrizes legais vigentes. Diferentemente do modelo tradicional de time sharing, nossa tecnologia permite a tokenização exclusiva dos imóveis de nossos clientes, focando na criação de ativos digitais para aluguel e composição de compulsórios para empresas, sempre com respaldo jurídico e compliance rigoroso.

Diante do cenário de Santa Catarina, revisamos rotinas para assegurar que as operações de tokenização estejam alinhadas à norma do Estado, garantindo que os ativos digitais gerados não estejam vinculados diretamente às matrículas imobiliárias, evitando incorrer nas vedações da Corregedoria.

Além disso, orientamos proprietários com imóveis de elevado valor e aqueles com pendências para definir estratégias que possibilitem maximização de renda adicional sem comprometer a segurança jurídica.

Conclusão e próximos passos

A vedação da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina sobre a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais reforça a importância da segurança jurídica nas operações imobiliárias no Estado. Embora represente limitações para algumas estratégias de tokenização, é uma medida que busca preservar a integridade do registro público e proteger o mercado contra riscos relevantes.

Para proprietários interessados em explorar a tokenização de forma segura, especialmente quem possui imóveis valiosos ou busca alternativas para alavancar renda extra, é fundamental contar com parceiros experientes que conheçam o ambiente regulatório e tecnológico, como a Aluguel Virtual. Nossa equipe está preparada para realizar uma análise personalizada, identificando alternativas de monetização alinhadas à regulamentação vigente e às melhores práticas de mercado.

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Texto da citação: “É essencial que o proprietário compreenda o cenário regulatório para garantir uma tokenização segura e eficaz”, afirma especialista jurídico do setor.

Seguir esse caminho é a melhor forma de garantir benefícios práticos e segurança para seu patrimônio imobiliário digital.