SC proíbe vinculação de matrículas a tokens digitais
Mudança impacta a segurança jurídica e operações imobiliárias no Estado
Introdução
Nos últimos anos, a tokenização de ativos digitais imobiliários tem ganhado crescente destaque no mercado, oferecendo novas possibilidades para proprietários, investidores e gestores de imóveis. Essa tecnologia permite o fracionamento da propriedade imobiliária em ativos digitais, facilitando negociações, liquidez e inovação na gestão desses bens. Porém, recentes mudanças regulatórias em Santa Catarina impõem limites significativos para essa prática, reconfigurando o cenário local.
No dia 18 de agosto de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina publicou o Provimento CGJ nº 43, que altera o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do Estado. A principal mudança proíbe de forma expressa a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais ou instrumentos extrarregistrais, o que traz impacto direto na adoção de tecnologias de tokenização imobiliária. Este artigo detalha o conteúdo desse provimento, apresenta suas implicações para o mercado imobiliário e discute alternativas para proprietários e investidores em busca de inovação com segurança jurídica.
Contexto da Proibição da Vinculação a Ativos Digitais
Origens da medida
O Provimento CGJ nº 43/2025 foi implementado a partir de uma solicitação do Registro de Imóveis do Brasil Seção Santa Catarina (RIB-SC) visando resguardar a segurança jurídica dos registros imobiliários. Diante da ausência de regulamentação federal específica e do avanço acelerado de iniciativas de tokenização imobiliária no mercado, o órgão optou por estabelecer uma vedação preventiva.
Texto legal da vedação
O dispositivo inserido no Código de Normas, mais especificamente o § 2º do artigo 685, dispõe que "é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio".
Riscos identificados
O parecer que fundamentou a decisão da Corregedoria apontou diversos riscos associados à vinculação de matrículas a esses ativos digitais, tais como:
- Insegurança na aquisição de imóveis, devido à falta de respaldo oficial;
- Fragilidade da cadeia dominial, comprometendo a clareza da titularidade;
- Ausência de proteção ao consumidor diante de práticas não homologadas;
- Potencial ameaça ao sistema registral oficial, gerando conflitos;
- Riscos adicionais relacionados a sonegação de tributos, lavagem de dinheiro e falta de transparência em movimentações.
Implicações para o mercado imobiliário
Impacto sobre proprietários e investidores
Para proprietários de imóveis com valor acima de R$500 mil que pretendem tokenizar seus bens, a norma limita a possibilidade de ancorar esses ativos digitais diretamente nas matrículas oficiais. O efeito imediato pode ser a redução da confiança de investidores na segurança jurídica dos tokens imobiliários registrados por meios alternativos.
Casos de imóveis em processo de leilão ou com débitos
Os proprietários de imóveis em situação de leilão, ou com saldo em aberto de IPTU e condomínio, devem estar atentos aos impactos. A proibição reforça a exclusividade do sistema registral tradicional para garantir os direitos sobre o imóvel, o que pode interferir em estratégias de liquidez via tokenização.
Comparativo: Antes e Depois do Provimento CGJ nº 43/2025
| TABELA: Comparativo de registros imobiliários vinculados a ativos digitais em SC | Antes | Depois |
|---|---|---|
| Vinculação de matrículas a tokens digitais | Possível e crescente | Proibida explicitamente |
| Respaldo jurídico | Incerto | Exclusivo para sistema registral oficial |
| Risco para seguridade jurídica | Elevado | Reduzido graças à vedação |
| Abrangência | Estado de Santa Catarina | Estado de Santa Catarina |
Alternativas Para Propriedade Tokenizada Com Segurança
Tokenização sem vinculação direta
Embora a vinculação direta seja proibida, ainda é possível a criação de ativos digitais imobiliários baseados em propriedades, desde que não vinculados formalmente à matrícula oficial. Plataformas sérias, que utilizam tecnologias confiáveis de registro distribuído, podem oferecer alternativas para composição de direitos econômicos sobre imóveis, com foco na transparência e conformidade.
Serviços da Aluguel Virtual
A Aluguel Virtual se destaca no mercado latino-americano pela gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, criando soluções diferenciadas que não dependem da vinculação cartorária tradicional. A tecnologia da empresa permite transformar imóveis em ativos digitais que podem ser alugados para composição de compulsórios por outras empresas, trazendo renda adicional para proprietários.
Casos práticos de tokenização com segurança
Caso 1: Imóvel residencial avaliado em R$800.000
Um proprietário decide tokenizar seu imóvel criando 1.000 unidades digitais representando direitos econômicos, sem vinculação à matrícula. A empresa gestora realiza a administração desses tokens para locação a empresas demandantes de compulsórios. O proprietário passa a obter uma renda mensal de aproximadamente 0,7% do valor tokenizado, ou seja, R$5.600.
Caso 2: Imóvel comercial com débitos de IPTU
Mesmo com pendências fiscais, a tokenização não vinculada pode ocorrer. Os tokens são emitidos como títulos financeiros respaldados na propriedade, mas a matrícula permanecerá somente no sistema oficial. Assim, o proprietário pode acessar valor de liquidez sem comprometer a segurança jurídica.
Cálculo estimado de rendimento mensal via aluguel do ativo digital:
Valor do imóvel: R$1.200.000
Percentual médio de rendimento mensal da tokenização: 0,6%
Renda mensal estimada: R$7.200
Impactos Regulatórios a Observar
Precedente para outros Estados
O Provimento de Santa Catarina pode ser referência para outras corregedorias estaduais enquanto a regulamentação federal não é publicada. Proprietários e investidores devem estar atentos às atualizações legais para adequar suas estratégias.
?? Importante: A proibição não significa que a tokenização imobiliária seja proibida, mas que a vinculação formal ao registro oficial é vedada. É imprescindível contar com assessoria jurídica especializada para conduzir operações seguras, evitando riscos de nulidade ou prejuízos financeiros.
Conclusão
O cenário regulatório em Santa Catarina trouxe um marco importante para o desenvolvimento e segurança jurídica da tokenização imobiliária no Brasil. Para proprietários com imóveis acima de R$500 mil, clientes com imóveis em leilão ou com débitos, a recomendação é reforçar a análise jurídica e operações realizadas através de soluções capazes de oferecer inovação aliada à segurança.
A Aluguel Virtual, líder na América Latina em gestão e tokenização de ativos digitais imobiliários, oferece ferramentas exclusivas para transformar imóveis em ativos digitais alugados para composição de compulsórios, sem necessidade de vinculação direta à matrícula oficial. Para quem busca otimização da renda e diversificação do portfólio imobiliário, uma simulação rápida pode ser o próximo passo.
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