Proibição de matrícula de imóveis ligada a tokens digitais

Corregedorias proíbem vinculação de registros a ativos digitais; entenda impactos.

• 09/02/2026 10:50

Recentemente, diversas corregedorias de justiça estaduais brasileiras adotaram medidas que proíbem o registro oficial de matrículas de imóveis vinculadas diretamente a tokens digitais. Essa decisão, que impacta fundamentalmente o mercado imobiliário e as inovações tecnológicas associadas a ele, reafirma a obrigatoriedade da realização de registros tradicionais em cartórios para transferências de titularidade ou outros direitos sobre imóveis.

Regiões como São Paulo, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e Espírito Santo já lançaram normas que vedam o vínculo de matrículas de imóveis a representações digitais em redes blockchain. Essa medida reforça a importância dos registros físicos, conforme legislação atual, e distancia a prática de tokenização da função registral tradicional.

O que motivou a proibição?

Até recentemente, havia um crescente interesse no mercado imobiliário pela tokenização, que consiste na representação digital de ativos reais, como imóveis, por meio de tokens. Essa estratégia visava facilitar e agilizar processos de compra, venda e transferência, potencialmente reduzindo custos e burocracia associada a cartórios.

No entanto, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, por meio do Provimento 54/2025, junto a outras corregedorias estaduais, determinou que Oficiais de Registro de Imóveis não podem mais realizar registros ou averbações que associem matriculas imobiliárias a tokens digitais ou sistemas blockchain. Essa norma tem como base a garantia da segurança jurídica e da validade dos registros perante o ordenamento jurídico vigente.

Aspectos legais e impactos práticos

• Registro Tradicional Continua Essencial

A proibição deixa claro que todas as transferências de propriedade ou direitos sobre imóveis devem continuar sendo registradas em cartórios, respeitando os prazos e custos legais estabelecidos. Isso mantém o papel institucional dos cartórios como únicos responsáveis pelo reconhecimento oficial de titularidade imobiliária.

• Manutenção dos Custos Cartoriais

Apesar da busca por alternativas digitais, os custos cartoriais permanecerão. O método tradicional de registro é considerado o único válido para fins legais e garantias reais, fazendo com que a tokenização para registro oficial não avance enquanto não houver regulamentação adequada.

• Interpretação Jurídica e Regulamentação

Apesar do uso de tokens como representações digitais poder agregar valor e segurança através da criptografia e imutabilidade, eles não substituem o registro legal formal. Complicações jurídicas podem surgir caso se busque sustentar a propriedade imobiliária exclusivamente com base em tokens digitais.

Além disso, os títulos mobiliários relacionados a imóveis continuam regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e não são afetados diretamente por essas proibições, reforçando uma distinção clara entre ativos digitais e registros de imóveis.

Tabela comparativa entre os métodos tradicionais e tokenizado

Casos práticos

Caso 1: Venda de imóvel de R$ 1 milhão

• Registro tradicional exige taxas cartoriais aproximadas de 1,5% do valor, totalizando R$ 15.000, com prazos de até 30 dias para formalização.
• Tokenização não substitui este registro, portanto o custo permanece e o registro oficial só é válido pelo cartório.

Caso 2: Proprietário com imóvel em leilão

• O imóvel deve manter seu registro cartorial atualizado independente da tokenização para garantir segurança jurídica durante o processo.
• Dívidas vinculadas, como IPTU e condomínio, continuam a ser fatores importantes e devem ser regularizados no cartório.

Implicações para proprietários e investidoras

Para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil ou em risco de leilão, manter a regularidade do registro cartorial é fundamental para proteção patrimonial. Além disso, proprietários com débitos de IPTU e condomínio devem estar atentos para não comprometer o direito real sobre seu imóvel.

Novas ferramentas tecnológicas, como a tokenização para composição de ativos digitais imobiliários, continuam possíveis, desde que não substituam o registro oficial, como a metodologia aplicada pela Aluguel Virtual, que une tokenização com o mercado de aluguel, proporcionando renda adicional e segurança jurídica.

Posicionamento dos órgãos e entidades

• O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) orienta que a tokenização imobiliária não possui regulamentação oficial e, portanto, cartórios estão impedidos de executar registros com base em tokens digitais.
• A Associação Brasileira de Criptoeconomia apontou que a medida pode limitar inovações e experimentações reguladas que aumentariam a eficiência e segurança na representação de ativos imobiliários.
• O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis defende que inovações tecnológicas são bem-vindas, mas precisam respeitar a arquitetura do registro imobiliário oficial.

Tabela resumo das normas estaduais

Conclusão

Apesar da proibição atual, a tokenização de ativos imobiliários ainda é uma tecnologia emergente que pode continuar evoluindo à medida que a legislação se adapte. Para proprietários de imóveis que buscam formas seguras e inovadoras de rentabilizar seus bens, a tokenização pode ser usada para composição de ativos digitais que geram renda extra, sem substituir o registro oficial realizado em cartórios.

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